기준일: 2026년 10월 26일. 이 글은 베트남 재건축 절차를 법 조문으로 따라가 본 것이다. 근거는 주택법 2023(27/2023/QH15), 시행령 98/2024, 하노이 특례 결의 보도다. 주택법 2023은 2024년 8월 1일부터 시행 중이다. 한국 법령 수치의 비교는 다음 글에서 해 볼 예정이다.
다소 딱딱한 주제지만 이해가 쉽게 가상의 주민 이야기로 시작해보자. 하노이에서 40년 된 아파트 4층에 사는 소유자가 엘리베이터 앞 게시판에서 재건축 소식을 본다. 집이 헐린다는 말인지, 새 집을 받는다는 말인지, 그동안 어디서 사는지 종이만 봐서는 알 수 없다. 궁금한 것은 몇 가지로 모인다. 우리 아파트가 대상인가, 누가 정하는가, 그 사이 어디서 사는가, 어느 정도의 보상이 있는가.
나는 10년째 베트남에서 살며 하롱베이에서 투어가이드와 현지 투자를 하고 있다. 법 조문에서 확인한 절차로 설명한다. 한국 독자가 흔히 묻는 질문에 베트남 쪽 사실로 답하는 방식이며, 재건축 시리즈 1편이다.
베트남에서는 어떤 아파트가 재건축 대상이 될까?
주택법 2023은 아파트를 허물어야 하는 경우를 다섯 가지로 적는다(제59조). 앞의 세 가지는 화재나 폭발로 위험해졌을 때, 재해나 전쟁 피해를 입었을 때, 주요 구조가 무너질 위험이 있을 때다. 네 번째는 구조 일부가 심하게 위험하고 설비도 기준에 못 미칠 때, 다섯 번째는 재개발 구역 안에서 기둥과 벽 같은 핵심 부재를 쓰기 어려울 때다.
쉽게 말하면 집이 더이상 집의 역할을 하지 못하는 위험한 상황(?)이 조건이다. 조문은 사용 연한을 넘긴 아파트와 아직 넘기지 않은 아파트를 모두 언급한다. 둘 다 위 다섯 가지 중 하나에 해당해야 철거 대상이 된다고 적는다. 그래서 몇 년 된 건물인가보다 어디가 얼마나 위험한가가 먼저 문제가 된다.
건물 한 동만 보는 것도 아니다. 성급 인민위원회는 단지 전체를 다시 지을지 정한다. 가까운 여러 건물을 한곳에 모아 짓는 방식(giải pháp quy gom)을 쓸지도 정한다(제64조 3항). 철거 대상인데 승인된 계획이 다시 짓지 않는 건물도 있다. 이때는 성급 인민위원회가 지방 예산으로 이주와 보상, 재정착을 맡는다. 그 땅은 승인된 계획에 따라 경매에 부친다.
외국인이 아파트를 소유할 수 있는 조건 같은 큰 그림은 외국인 부동산 시리즈 첫 글에 모아 두었다. 이 글은 낡은 아파트를 다시 짓는 절차만 다룬다.
베트남 재건축은 누가, 어떤 순서로 정할까?
순서는 크게 네 단계다. 먼저 검정 결론이 나온 뒤 성급 인민위원회가 재건축 계획을 승인한다(주택법 제65조). 다음에 소유자 대표들의 총회에서 투자자를 정한다(시행령 98/2024 제17조). 그 뒤 성급 인민위원회가 투자자와 보상·재정착 계획을 승인한다(시행령 제16조). 공사 동안의 임시 거처는 따로 정해져 있다(주택법 제72조).
첫 단계부터 보자. 재건축 계획은 성급 주택관리기관이 직접 짜거나 컨설팅사에 맡기고, 성급 인민위원회가 승인한다. 승인은 아파트에 대한 검정과 품질 평가 결론이 나온 뒤에만 할 수 있다(제65조 3항). 조문 원문은 제65조 게시 페이지에서 읽을 수 있다. 법령을 게시하는 민간 사이트이며 공식 관보는 아니다.
승인된 계획은 성급 인민위원회 포털 등에 공개되고 건설부에도 보내진다(제65조 5항). 승인 뒤에 건물이 철거 대상에 들어가거나 주택 개발 프로그램이 바뀌면 계획도 고쳐야 한다(제65조 4항).
다음은 투자자다. 재건축을 맡을 기업은 소유자 대표들이 모인 총회에서 정한다(시행령 98/2024 제17조 6항). 몇 명이 모여야 총회가 열리는지, 몇 퍼센트가 찬성해야 하는지는 2편에서 따로 본다.
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마지막이 보상이다. 보상·재정착 계획이 담긴 서류가 들어오면 성급 인민위원회는 최대 35일 안에 검토한다. 투자 방침과 투자자, 보상·재정착 계획을 함께 승인한다(시행령 98/2024 제16조 4항). 이 두 결정이 나야 투자자가 다음 절차로 넘어간다.
보상·재정착 계획에는 소유자 정보, 건물 위치와 면적, 재정착 방식이 들어간다. K 계수와 땅값, 아파트 가치, 차액, 일정, 이주 지원비도 적는다(주택법 제71조 1항). K 계수는 아파트 가치를 정할 때 면적을 환산하는 데 쓴다. 승인 권한은 성급 인민위원회에 있다(제71조 2항).
공사 중에 어디서 사는지는 재건축 계획이 건물을 계속 짓는지에 따라 갈린다. 계획이 그 건물을 다시 지으면 소유자는 같은 자리에서 재정착한다. 계획이 다시 짓지 않으면 재정착 주택을 받는다(제72조 1항). 임시 거처는 재정착 주택을 원하는 소유자만 받을 수 있다(제72조 3항).
하노이 특례 결의는 재건축에 무엇을 바꿨을까?
국회는 2025년 12월 11일 하노이 특례 결의를 가결했다. 참석 대의원 435명 중 431명(99.08%)이 찬성했고, 12월 12일부터 5년간 시행된다. 하노이 인민의회에 도시 정비·재건설 사업 목록을 정할 권한이 주어졌다. 이번에 읽은 보도에는 아파트 재건축만을 다룬 조항이 없다. 그래서 이 결의가 위 절차를 직접 바꿨는지는 아직 모른다.
가결과 시행일은 국회 기관지 다이비에우년전(daibieunhandan.vn) 보도에서 확인했다. 같은 보도에 큰 사업의 보상·이주를 투자 승인 전에 독립 사업으로 먼저 할 수 있다는 내용도 있다. 이것도 아파트에만 해당하는 조항은 아니다.
아직 모르는 것은 세 가지다. 첫째는 결의 전문에 아파트 재건축 조항이 있는지다. 둘째는 하노이 인민의회가 따로 정한 세부 기준이 있는지다. 셋째는 시행령 98/2024의 K 계수와 비용 분담 조문이다. 앞의 둘은 결의 원문과 하노이 인민의회 결의문을 직접 열어 봐야 알 수 있다. 시행령 조문은 2편을 쓸 때 건설부 통합본을 끝까지 읽고 반영한다. 주택법 전체가 개정 논의 중이라는 점은 주택법 개정안과 외국인 소유 글에 따로 정리했다.
다음 글에서는 투자자를 정하는 총회의 비율과 보상 기준을 따로 본다.
자주 묻는 질문
베트남에서는 오래된 아파트면 무조건 재건축하는가?
그렇지 않다. 주택법 2023은 철거 사유를 다섯 가지로 정한다. 사용 연한을 넘겼든 아니든 그중 하나에 해당해야 한다(제59조). 연식만으로는 부족하고 구조와 설비의 위험이 기준이 된다.
베트남 재건축 계획은 누가 승인하는가?
성급 인민위원회가 승인한다. 승인은 검정과 품질 평가 결론이 나온 뒤에만 할 수 있다(제65조 3항). 보상·재정착 계획도 성급 인민위원회가 승인하고, 시행령은 서류가 들어온 뒤 최대 35일을 정해 두었다.
베트남 재건축의 투자자는 어떻게 정하는가?
소유자 대표들이 모인 총회에서 정한다(시행령 98/2024 제17조 6항). 몇 명이 모이고 몇 퍼센트가 찬성해야 하는지는 2편에서 다룬다. 정해진 투자자는 성급 인민위원회의 승인을 다시 받는다.
재건축하는 동안 소유자는 어디서 사는가?
재정착 주택을 원하는 소유자는 임시 거처를 받을 수 있다(제72조 3항). 계획이 그 건물을 다시 지으면 같은 자리에서 재정착하고, 다시 짓지 않으면 재정착 주택을 받는다. 임시 거처에 드는 비용을 누가 맡는지는 철거 사유에 따라 달라진다.
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이 글은 법령을 풀어 쓴 안내이며 법률 자문이 아니다.
하롱베이에 거주하며 투어가이드·여행사 운영·현지 투자를 병행하고 있습니다. 개인 투어 상담 및 여행 문의는 상단 메뉴의 ‘투어 문의’를 이용해 주세요.