기준일: 2026년 10월 8일. 이 글은 현행 법과 개정안(초안)을 나누어 적는다. 개정안은 아직 법이 아니며, 국회 논의 과정에서 바뀔 수 있다.
‘외국인 소유 가능’이라는 문구가 붙은 베트남 분양 광고를 심심치 않게 볼 수 있다. 문구는 한 줄이지만 그 뒤에 따라붙는 질문은 길다. 어떤 집을 살 수 있는지, 몇 채까지인지, 얼마나 오래 갖는지, 그리고 지금의 규칙이 내년에도 그대로인지가 모두 문장 밖에 있다.
필자는 10년째 하롱베이에 거주하며 투어가이드와 현지 투자를 병행하고 있다. 다만 이 글은 경험담과 찾아보고 알게된 정보에 의해 썼다. 법령 해설과 보도를 직접 확인해 정리한 안내이고, 확인하지 못한 부분은 ‘확인 못함’이라고 밝힌다. 개정안이 법령이 된것으로 오해를 만들고 싶지 않다. 이 글은 베트남 외국인 부동산 시리즈의 허브이며, 뒤로 여덟 편이 이어진다.
베트남 외국인 부동산, 외국인도 집을 살 수 있을까?
살 수 있다. 다만 범위가 좁다. 2023년 주택법(Luật Nhà ở)에 따라 외국 개인과 조직은 “사업 단지 안”의 아파트와 단독주택을 소유할 수 있다. 토지 자체는 소유할 수 없고, 기존 주거지에 있는 개인 주택도 대상이 아니다. 국방·안보상 보호가 필요한 지역도 제외된다. 이 범위가 이 시리즈의 출발점이다.
취득 경로도 정해져 있다. 개발사에서 사거나 할부로 사는 방법, 기존 외국인 소유자에게서 사는 방법, 증여나 상속으로 받는 방법이다. 이 내용은 베트남뉴스(Việt Nam News) 2026년 4월 2일 자 해설에 정리되어 있다.
소유 기간에도 한도가 있다. 증서 발급일부터 최대 50년이고, 연장은 한 번이며 최대 50년이다. 연장 신청은 만료 3개월 전까지 해야 하고, 심사 기간은 30일이다. 연장 절차는 2024년 8월 VnEconomy 영문판 기사에도 같은 내용이 있다.
한도는 두 가지다. 아파트는 한 동에 있는 주거 호수의 30%까지다. 여러 동이 한 지하층을 공유하는 단지에서는 동마다 30%를 따진다. 단독주택은 인구 1만 명 규모 지역에서 250채까지다. 한 지역에 사업이 여러 개면 합쳐서 250채를 넘을 수 없다. 이 한도를 정한 규정은 2024년 7월 24일 자 시행령 95/2024/NĐ-CP이고, 2024년 8월 1일부터 시행되었다.
하롱베이 쪽 개발 소식도 이 규칙과 무관하지 않다. 하롱베이 빈홈 글로벌 게이트 개발 글에서 다룬 것 같은 대규모 사업이 늘어날수록 ‘사업 단지’라는 말이 자주 등장하기 때문이다. 다만 특정 단지가 외국인에게 판매 가능한지는 단지마다 따로 확인해야 하며, 이 글은 개별 단지를 판단하지 않는다.
여기서 질문이 하나 생긴다. 집은 살 수 있는데 땅은 왜 안 되는가. 결의 21-NQ/TW는 토지를 사유화할 수 없다는 원칙을 담고 있다고 보도되었다. 필자의 해석으로는, 외국인이 갖는 것은 땅이 아니라 정해진 기간 동안의 주택 소유권이다. 이 구분이 시리즈 전체의 뼈대가 된다.
지금 법과 바뀔 수 있는 법은 어떻게 다를까?
가장 큰 차이는 단독주택이다. 현행 주택법은 외국인에게 아파트와 사업 단지 단독주택을 허용한다. 건설부가 2026년 9월 13일 공개한 개정안 초안은 단독주택을 제외하고 아파트만 남긴다. 아파트 한 동의 30% 한도와 최대 50년 소유 기간은 초안에도 담겼다. 초안은 아직 법이 아니므로 바뀔 수 있다.
건설부가 내세운 이유는 결의 21-NQ/TW와의 일관성이다. 이 결의는 7월 28일 당 중앙위원회가 채택했고, 토지를 사유화할 수 없으며 해외 거주 베트남인을 제외한 외국인에게 토지사용권을 양도할 수 없다는 내용이라고 한다. 건설부는 아파트는 엄격한 조건 아래에서 국방·안보에 영향이 없다고 설명했다. 이상은 베트남뉴스 2026년 10월 2일 자 기사의 내용이다.
숫자로 보면 규모가 작지 않다. 같은 기사에 따르면 2023년 주택법 시행 이후 외국 조직과 개인이 취득한 주택은 전국에서 1,519채이고, 이전 취득분을 합치면 6,000채가 넘는 것으로 추정된다. 이 가운데 아파트와 단독주택이 각각 몇 채인지는 확인하지 못했다.
초안에서 달라지지 않는 점도 있다. 베트남 국적자와 결혼해 베트남에 사는 외국인은 시민과 같은 권리를 유지하고, 허용된 해외 거주 베트남인과 결혼한 경우에는 이에 상응하는 권리를 갖는다고 한다. 이 부분은 시리즈에서 따로 다룬다.
아직 모르는 것도 분명히 적어 둔다. 이미 증서를 받은 외국인 소유자를 어떻게 처리할지 정한 경과 규정은 보도에 나오지 않았다. 한 전문가가 기존 증서의 권리를 완전히 보호해야 한다고 제안했다는 내용만 있다. 국회에서 어디까지 논의되었는지도 해당 기사에는 없다. 필자는 두 가지 모두 확인하지 못했다.
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이 시리즈에서는 무엇을 다룰까?
이 시리즈는 외국인이 베트남에서 집을 사기 전에 확인할 순서를 따라간다. 살 수 있는 집과 없는 집, 구매 절차, 비용과 세금, 소유 기간과 출구, 결혼한 경우, 임대와 매입의 비교, 계약 전 점검, 개정안 추적까지 여덟 편이다. 이 허브 글은 전체 지도 역할만 하고, 세부 내용은 각 편에서 다룬다.
먼저 살 수 있는 것과 없는 것을 가른다. 그다음 구매 절차와 비용을 보고, 소유 기간이 끝났을 때 어떻게 되는지를 따진다. 베트남 국적자와 결혼했거나 해외 거주 베트남인과 결혼한 경우는 규칙이 달라서 한 편을 따로 쓴다.
집을 사는 것이 늘 정답은 아니므로 임대와 매입을 비교하는 글도 들어간다. 계약 전 점검 목록 편은 앞의 내용을 계약서 앞에서 쓸 수 있는 질문으로 바꾼다. 마지막 편은 개정안이 어떻게 움직이는지를 따라간다. 모든 글에는 기준일을 적는다.
하롱베이의 장기 변화에 관심이 있다면 10년 거주자가 보는 하롱베이의 미래도 함께 읽을 만하다. 그 글은 부동산 규칙이 아니라 지역의 변화를 다룬다.
이 글의 숫자는 얼마나 믿을 수 있을까?
30%, 250채, 50년 같은 수치는 두 곳의 해설과 보도에서 같게 나왔지만, 필자는 법령 원문을 직접 대조하지 못했다. 개정안 내용은 2026년 10월 2일 자 보도 한 건에 기댄다. 계약이나 투자를 결정하기 전에는 반드시 현지 변호사에게 법령 원문과 최신 상태를 확인해야 한다.
어디까지가 확인된 것인지 나누어 적는다. 아파트 30%, 단독주택 250채, 소유 기간 50년과 연장 절차는 베트남뉴스 2026년 4월 2일 자 해설과 VnEconomy 2024년 8월 기사에서 같게 나왔다. 다만 ‘인구 1만 명’이라는 기준은 베트남뉴스 해설에만 있었고, VnEconomy 기사에는 구체적인 숫자가 없었다. 개정안과 1,519채라는 수치는 2026년 10월 2일 자 기사 한 건에서 가져왔다.
법은 바뀌고, 기사는 번역을 거친다. 두 기사 모두 영어 해설이므로 베트남어 원문과 다를 수 있다. 그래서 이 시리즈의 글에는 기준일을 적고, 현행 법과 개정안을 섞지 않으려 한다. 다음 글에서는 외국인이 살 수 있는 집과 살 수 없는 집을 하나씩 나누어 본다.
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이 글은 법률 자문이 아니다. 계약 전에는 현지 변호사의 확인이 필요하다.
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