기준일: 2026년 10월 10일. 이 글은 베트남 외국인 아파트 구매 절차를 현행 주택법(Luật Nhà ở, 27/2023/QH15), 시행령 95/2024/NĐ-CP, 부동산사업법(Luật Kinh doanh bất động sản, 29/2023/QH15) 기준으로 정리한다. 2026년 9월에 공개된 개정안 초안은 이 글에서 다루지 않는다.
분양 사무실 책상 위에 계약서가 놓여 있다고 하자. 서명 칸 앞에서 손이 멈추는 이유는 모르는 것이 한두 가지여서가 아니라, 무엇이 먼저이고 무엇이 나중인지가 보이지 않기 때문이라고 생각한다. 이 글은 그 순서를 법령에 적힌 대로 따라가 보려는 시도다.
필자는 10년째 베트남에서 살며 하롱베이를 기반으로 투어가이드와 현지 투자를 병행하고 있다. 다만 이 글은 경험담이 아니라 법령 영문 번역본과 해설을 직접 읽고 정리한 안내다. 개인 경험은 쓰지 않았고, 읽지 못했거나 확인하지 못한 부분은 ‘확인 못함’으로 남겼다. 베트남 외국인 부동산 시리즈의 세 번째 편이다.
베트남 외국인 아파트 구매 절차는 어떤 사업을 고르는 것에서 시작할까?
첫 단계는 아파트가 아니라 사업을 고르는 일이다. 주택법 제16조와 제17조에 따르면 외국인은 개발사가 승인받아 분양하는 상업용 주택을 살 수 있고, 국방·안보상 관리가 필요한 지역의 사업은 제외된다. 성 인민위원회가 외국인에게 열린 사업 목록을 공개하므로, 집을 보기 전에 그 사업이 목록에 있는지부터 따져야 한다.
목록을 만드는 과정은 시행령 제4조에 적혀 있다. 국방부나 공안부가 관리 대상 지역을 정하면, 성 인민위원회가 그 지역 밖의 사업 가운데 외국인이 소유할 수 있는 사업 목록을 15일 안에 공개하고, 성 주택 관리 기관이 7영업일 안에 게시한다. 이 목록을 실제로 어디에서 볼 수 있는지는 필자가 읽은 자료에서 확인하지 못했다. 예상으로는 성 인민위원회 홈페이지에서 확인할 수 있을 듯 싶다.
사업이 목록에 있어도 끝이 아니다. 한 동에서 외국인이 가질 수 있는 몫은 주거용 호수의 30%까지다. 시행령 제7조 2항은 판매자가 계약 전에 성 단위 포털에서 판매 가능 수량을 확인해야 한다고 정한다. 그렇다면 구매자도 서명 전에 그 확인 결과를 물어볼 수 있다고 필자는 생각한다. 이것은 법령 문장이 아니라 필자의 해석이지만 당연한거다.
구매자 본인의 서류도 정해져 있다. 시행령 제3조에 따르면 외국인 개인은 유효한 외국 여권과, 외교·영사 특권과 면제를 받지 않는다는 서면 확인이 필요하다. 계약을 맺는 시점에 베트남 입국 도장이 찍힌 유효한 여권, 또는 그와 같은 효력의 서류도 보여야 한다. 베트남뉴스(Viet Nam News) 2026년 4월 2일 자 기사도 같은 요건을 적고 있다.
어떤 집이 되고 어떤 집이 안 되는지, 한도 계산은 어떻게 하는지는 시리즈 앞선 글 베트남에서 외국인이 살 수 있는 집과 살 수 없는 집에 따로 정리해 두었다.
계약은 어떻게 하고 대금은 어디로 보낼까?
대금은 베트남에서 영업하는 신용기관이나 외국계 은행 지점을 통해 치러야 한다. 주택법 제21조는 외국인의 매매와 할부 구매 대금을 이 경로로 정한다. 이 경로를 벗어난 송금은 법이 정한 방식에 맞지 않는다고 읽힌다. 그래서 계약서에 서명하기 전에, 대금을 어떤 은행을 거쳐 어떤 일정으로 보내는지가 계약서에 어떻게 적혀 있는지부터 읽는 것이 순서다.
이 조문은 주택법 영문 번역본(LuatVietnam)에서 확인했다. 베트남어 원문과는 대조하지 못했으므로 조문 번호와 표현이 원문과 다를 수 있다. 이 문서에는 외국인에게만 적용되는 대금 한도나 일정이 적혀 있지 않았다.
아직 짓는 중인 아파트를 파는 경우의 대금 규칙은 부동산사업법 영문 번역본에서 읽었다. 이 번역본에 따르면 사업주가 받는 보증금은 가격의 5%를 넘을 수 없다(제23조 5항). 첫 회 대금은 보증금을 포함해 계약 금액의 30%를 넘을 수 없고, 집을 넘겨받기 전까지 낸 대금의 합계는 70%를 넘을 수 없다(제25조). 외국인에게만 따로 적용되는 비율인지는 확인 못함으로 남겨 둔다.
은행 보증에 관한 조문도 눈에 띈다. 번역본의 제26조에 따르면 사업주는 분양 전에 국내 상업은행이나 외국은행 지점으로부터 보증 승인을 받아야 한다. 구매자는 보증을 요청할지 선택할 수 있고, 요청하지 않으려면 계약 때 서면으로 합의해야 한다. 사업주는 계약 후 10영업일 안에 보증서를 건네야 하며, 보증서를 준 뒤에야 대금을 받을 수 있다.
계약서에 공증이 필요한지는 확인하지 못했다. 필자가 읽은 번역본에서는 개발사와 구매자 사이 매매 계약의 공증 요건이 보이지 않았고, 개인 간 거래가 공증 규정을 따른다는 문장만 있었다. 이 부분은 계약 전에 현지 변호사에게 물어야 하는 항목이다.
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소유권 증서는 언제 어떻게 받을까?
개발사는 집을 넘겨준 날이나 대금을 다 받은 날부터 50일 안에 증서 신청 서류를 관할 국가기관에 내야 한다. 주택법 제39조 8항이 정한 개발사의 의무다. 구매자가 직접 신청하겠다고 하면 개발사는 이 의무에서 벗어난다. 분양된 집의 증서는 개발사가 아니라 구매자에게 나온다. 그래서 계약서에서 인도일과 대금 완납일을 확인해 두어야 50일이 언제부터 세어지는지 알 수 있다.
증서의 이름은 베트남뉴스 2026년 4월 2일 자 기사에서 확인했다. 이 기사는 ‘토지사용권 및 주택과 토지에 부착된 자산의 소유권 증서’라고 적고 있다. 외국인의 소유 기간은 주택법 제20조에 따라 증서 발급일부터 최대 50년이다. 기간이 증서를 받는 날부터 세어진다는 점은 기억해 둘 만하다.
소유권이 생기는 시점과 증서가 나오는 시점은 따로 적혀 있다. 부동산사업법 번역본 제13조 5항에 따르면 구매자의 소유권은 대금을 완납하고 집을 넘겨받은 뒤에 성립하며, 당사자가 달리 합의한 경우는 예외다. 증서는 그 뒤에 개발사나 구매자의 신청으로 발급된다.
발급 단계에서 거치는 확인도 있다. 시행령 제7조에 따르면 증서를 발급하는 기관은 발급 전에 포털에서 수량을 확인하고, 발급한 뒤 3영업일 안에 성 주택 관리 기관에 알린다. 판매자의 통지와 발급 기관의 통지가 겹겹으로 쌓이는 구조다.
이 단계에서 확인하지 못한 것도 많다. 신청 서류의 전체 목록과 신청 후 증서가 나오기까지 실제로 걸리는 기간은 읽은 자료에 없었다. 외국인 증서가 한 장인지 두 장인지, 토지에 관한 칸에 무엇이 적히는지, 한국 아파트의 대지권에 해당하는 지위가 있는지도 확인 못함으로 남겨 둔다. 구매 전에 변호사에게 물어야 할 질문이다.
계약이 무효가 되는 경우는?
한도를 넘긴 거래나 외국인에게 열리지 않은 사업의 거래는 법적으로 효력이 없고 증서도 나오지 않는다. 시행령 95/2024 제7조 3항이 이를 정하며, 판매자나 임대인은 그로 인한 구매자의 손해를 배상해야 한다. 계약서에 서명했다는 사실만으로 소유권이 보장되지는 않는다는 뜻이다. 그래서 서명 전의 확인이 증서 신청 단계의 확인보다 먼저 와야 한다.
주택법 제22조는 같은 취지를 소유자 쪽에서 적는다. 한도를 넘었거나 제한 지역에 있는 집, 허용되지 않은 방식으로 받은 집을 가진 외국인에게는 증서가 나오지 않고, 그 집은 소유 자격이 있는 사람에게 팔거나 증여하는 길만 남는다. 이미 낸 대금을 어떤 절차로 돌려받는지는 읽은 자료에서 확인하지 못했다.
순서를 한 줄로 줄이면 이렇다. 외국인에게 열린 사업인지 확인하고, 한도가 남았는지 확인하고, 대금 경로와 보증을 확인하고, 인도 뒤 증서 신청이 어떻게 진행되는지 확인한다. 어느 단계에서 어긋나도 마지막 증서에서 문제가 드러날 수 있다.
현행 규칙은 개정안 심의 결과에 따라 바뀔 수 있다. 개정안 초안의 방향은 시리즈 첫 글 외국인은 베트남에서 어떤 집을 살 수 있을까 — 현행법과 개정안 한눈에 보기에 정리해 두었다.
이 글에서 확인하지 못한 것을 한 번 더 적는다. 주택법과 부동산사업법은 영문 번역본으로 읽었고, 시행령은 영문 소개 페이지의 일부만 읽었다. 베트남어 원문은 대조하지 못했다. 공증 요건, 증서 신청 서류와 소요 기간, 개발사의 판매 자격을 확인하는 방법은 확인 못함이다.
다음 글에서는 이 순서의 각 단계에서 어떤 돈이 나가는지, 살 때와 팔 때 드는 비용과 세금을 따라가 본다.
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이 글은 법률 자문이 아니다. 계약 전에는 현지 변호사의 확인이 필요하다.
하롱베이에 거주하며 투어가이드·여행사 운영·현지 투자를 병행하고 있습니다. 개인 투어 상담 및 여행 문의는 상단 메뉴의 ‘투어 문의’를 이용해 주세요.