기준일: 2026년 10월 12일. 이 글은 베트남 외국인 부동산 세금과 비용을 아파트를 사고, 갖고, 빌려주고, 팔 때로 나누어 정리한다. 근거는 시행령 10/2022/NĐ-CP, 주택법(Luật Nhà ở, 27/2023/QH15), 개인소득세법(109/2025/QH15)의 영문 번역본과 법률 해설 자료다. 베트남어 원문은 대조하지 못했고, 확인하지 못한 항목은 금액을 쓰지 않고 ‘확인 못함’으로 남겼다.
분양 사무실에서 받은 견적서에 집값 말고도 줄이 여러 개 붙어 있다고 하자. 등록 수수료, 유지보수 비용, 부가세처럼 낯선 단어가 한 줄씩 늘어난다. 그 줄들이 언제, 누구의 주머니에서 나가는지 모르면 집값의 숫자는 절반만 읽은 것이다.
필자는 10년째 하롱베이에 살며 투어가이드와 현지 투자를 병행하고 있다. 다만 이 글은 경험담이 아니라 법령 번역본과 해설을 읽고 정리한 안내이며, 개인 경험은 쓰지 않았다. 아래 계산은 모두 필자가 임의로 정한 가정이다. 계약가를 30억 동(약 1억 5,550만 원)으로 놓았고, 환율은 2026년 10월 11일 기준 1동 약 0.0518원(moneyconvert.net의 중간 환율)을 썼다. 베트남 외국인 부동산 시리즈의 네 번째 글이다.
아파트를 살 때 내는 돈은 무엇일까?
읽은 자료에서 금액까지 확인된 항목은 두 가지다. 등록 수수료(lệ phí trước bạ)는 시행령 10/2022 제8조에 따라 주택과 토지에 0.5%이고, 한 건당 상한은 5억 동이다. 유지보수 비용(kinh phí bảo trì)은 주택법 제152조에 따라 구매자가 아파트 가치의 2%를 낸다. 신축 부가세는 한 해설서에만 세율이 나온다.
등록 수수료부터 보자. 시행령 10/2022 영문 번역본의 제8조 1항은 주택과 토지에 0.5%를 적고, 마지막 문단은 한 자산, 한 번의 등록당 5억 동을 넘지 않는다고 정한다. 제4조에 따르면 수수료는 재산을 국가기관에 등록하는 쪽이 낸다. 이 번역본에는 외국인에게 따로 적용되는 세율이 보이지 않았다.
가정한 30억 동짜리 아파트라면 0.5%는 1,500만 동(약 78만 원)이다. 상한 5억 동(약 2,592만 원)에 닿으려면 가액이 1,000억 동은 되어야 하므로, 일반 아파트에서 상한이 적용될 일은 드물다고 계산된다. 해설 자료(Apolat Legal, 2025년 5월 게시)는 보통 구매자가 이 수수료를 낸다고 적고 있다.
유지보수 비용은 성격이 다르다. 주택법 제152조 1항(hethongphapluat.com에 게시된 베트남어 조문)은 구매자나 할부 구매자가 아파트 가치의 2%를 내야 한다고 적는다. 같은 가정이라면 6,000만 동(약 311만 원)이다. 이 조문에는 부가세를 포함한 금액인지, 어느 계좌에 언제 내는지가 적혀 있지 않았다. 계약서에서 직접 확인해야 하는 부분이다.
부가세는 한 자료에서만 세율을 찾았다. 챔버스(Chambers)의 〈Real Estate 2026〉 베트남 편은 부동산 양도에서 구매자가 양도가액의 10%를 부가세로 부담하며, 정부가 공고한 토지 가액은 제외한다고 적는다. 분양가에 이미 포함되어 표시되는지, 개발사 분양에도 같은 방식인지는 확인 못함이다. 그러므로 견적서의 총액에 부가세가 들어 있는지 먼저 물어보는 것이 순서다.
대금을 어떤 은행 경로로 보내야 하는지, 소유권 증서를 언제 신청하는지는 시리즈 앞 글 외국인이 베트남에서 아파트를 사는 순서에 정리해 두었다. 공증료와 번역료는 이번에 읽은 번역본에서 금액을 확인하지 못했다.
부동산을 가지고 있는 동안 드는 돈은 무엇일까?
가지고 있는 동안의 비용은 관리비와 세금인데, 이번에 읽은 자료에서 금액까지 확인된 것은 없다. 관리비는 단지와 관리 업체마다 다르다고 보는 것이 자연스럽지만 필자의 추정이다. 아파트에 토지 관련 세금이 어떻게 붙는지도 확인하지 못했다. 그래서 이 항목은 숫자 대신 계약 전에 물어볼 질문으로 남긴다.
한 해설 자료(Vietnam Briefing, 2025년 11월 12일 갱신판)는 비농업용 토지세(thuế sử dụng đất phi nông nghiệp)의 세율이 토지 가액의 0.03%에서 0.15%이고, 주거용 토지는 0.03%라고 적는다. 그러나 이 글은 아파트 소유자에게 그 세금이 어떻게 계산되어 청구되는지를 다루지 않는다. 다루지 못한 이유는 읽은 자료에 그 설명이 없었기 때문이다.
관리비는 필자의 해석이지만, 월 청구 금액과 항목 명세를 계약 전에 서면으로 받아 두는 것이 가장 단순한 확인 방법이라고 생각한다. 법령에서 읽은 문장이 아니며, 단지별 실제 금액은 이 글의 범위 밖이다.
요즘 신축아파트 경우, 구매자 유치를 위해서 관리비를 몇 동안 또는 평생 유예하는 혜택을 주기도 한다. 관리비 무료 혜택을 받고 구매한 부동산(아파트 등)은 임대인이 관리비를 낼 필요가 없다. 확인해 보는 것도 좋다.
집을 빌려줄 때는 어떤 세금을 낼까?
외국인 개인 소유자는 집을 임대할 수 있지만, 먼저 구(군) 단위 주택 관리 기관에 서면으로 통지해야 하고 임대 수입에 대한 세금을 내야 한다. 주택법 영문 번역본 제21조 2항 가목이 정한 내용이다. 세율과 면세 기준은 자료마다 달라서 이 글에서는 단정하지 않으며, 아래에서 엇갈린 숫자를 그대로 보여 준다.
세율이 엇갈리는 모습은 이렇다. 챔버스의 〈Real Estate 2026〉은 개인의 임대 수입에 5%를 적는다. Vietnam Briefing의 2025년 11월 갱신판은 연 임대 수입 1억 동(약 518만 원) 이하는 면제이고, 넘으면 부가세 5%와 개인소득세 5%가 붙는다고 설명한다. 같은 매체의 다른 글은 2026년부터 면제 기준이 10억 동(약 5,184만 원)으로 올랐다고 시행령 번호까지 들어 적는다.
필자는 마지막 글에서 인용된 시행령 원문을 찾아 읽지 못했다. 더구나 그 글 안에서도 같은 수입을 놓고 세액을 6,000만 동으로 쓴 곳과 1,000만 동으로 쓴 곳이 함께 있었다. 한 문서 안의 숫자가 서로 어긋나므로 이 수치는 쓰지 않는다. 임대를 줄 계획이라면 세무사에게 현재 적용 기준을 직접 확인해야 한다.
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베트남 외국인 부동산 세금, 팔 때는 얼마일까?
개인소득세법 109/2025/QH15 영문 번역본에 따르면 부동산 양도 세금은 이익이 아니라 양도가액의 2%이고, 거주자(제14조)와 비거주자(제24조) 모두 같은 세율이다. 계산 기준이 산 값과의 차이가 아니라 판 값이라는 점이 핵심이다. 이 법은 2026년 7월 1일 시행으로 적혀 있다. 해설 자료는 보통 매도인이 이 세금을 부담한다고 적는다.
번역본 제14조 1항은 “양도가액 곱하기 세율 2%”라고 적는다. 가정한 30억 동에 팔았다면 6,000만 동(약 311만 원)이다. 산 값보다 싸게 팔았어도 계산 기준은 판 값이라는 뜻이다. 외국인이 183일 이상 체류해 거주자가 되든 그렇지 않든 세율은 같다. 부담 주체는 법이 아니라 계약으로 정할 수 있다. Vietnam Briefing은 구매자가 매도인 대신 내기로 계약서에 적을 수 있다고 설명한다.
면제 규정도 하나 눈에 띄었다. 영문 번역본 요약에 따르면 제4조 2항은 베트남에 주택이나 주거용 토지를 하나만 가진 개인의 양도를 면세로 정한다고 한다. 필자는 이 조문 전체를 직접 읽지 못했고, 외국인이나 아파트에 어떻게 적용되는지는 확인 못함이다. 팔기 전에 세무사에게 물어야 하는 항목이다.
세금이 아닌 비용도 있다. Apolat Legal의 해설은 공증료가 당사자 합의에 따르지만 보통 매도인이 낸다고 적고, 중개 수수료는 양도가액의 1~2% 정도이며 대개 매도인이 낸다고 적는다. 둘 다 법령이 아니라 관행에 대한 설명이다. 중개 수수료 1~2%를 더하면 같은 가정에서 매도인 쪽에는 개인소득세 2%와 합쳐 3~4% 안팎이 나갈 수 있다고 계산된다.
정리하면 이렇다. 가정한 30억 동 아파트를 사는 쪽은 등록 수수료 0.5%와 유지보수 비용 2%를 합쳐 계약가의 2.5%, 7,500만 동(약 389만 원)을 집값 밖에서 준비해야 한다. 여기에 부가세 여부와 공증료는 아직 더해지지 않았다. 파는 쪽은 개인소득세 2%를 먼저 떠올려야 한다. 합계가 아니라 순서가 중요하다고 필자는 생각한다. 어느 줄이 계약서 안에 들어 있고 어느 줄이 밖에 있는지부터 가려야 하기 때문이다.
어떤 집이 외국인에게 열려 있는지는 시리즈 앞 글 베트남에서 외국인이 살 수 있는 집과 살 수 없는 집에서 따로 다루었다. 이 글에서 확인하지 못한 것을 한 번 더 적는다. 베트남어 원문 대조, 신축 부가세가 분양가에 포함되는 방식, 임대 수입의 정확한 세율과 면세 기준, 공증료와 번역료의 금액, 아파트에 부과되는 토지 관련 세금, 양도 세금 신고 기한이다.
다음 글에서는 소유 기간 50년이 끝나면 집이 어떻게 되는지, 연장은 언제 어디에 신청하는지를 따라가 본다.
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이 글은 법률·세무 자문이 아니며 투자 권유도 아니다. 계약 전에는 현지 변호사와 세무사의 확인이 필요하다.
하롱베이에 거주하며 투어가이드·여행사 운영·현지 투자를 병행하고 있습니다. 개인 투어 상담 및 여행 문의는 상단 메뉴의 ‘투어 문의’를 이용해 주세요.