기준일: 2026년 10월 17일. 이 글은 베트남 주택법 개정안 외국인 조항을 베트남 언론 보도와 영문 기사로 따라가 본 것이다. 개정안은 2026년 9월 13일에 공개된 초안 단계이고, 국회 의결은 아직 나지 않았다. 초안 조문 원문은 찾지 못해 아래 내용은 모두 보도를 옮긴 것이다.
단독주택 매물을 보던 외국인이 휴대폰에서 이런 제목을 본다. 외국인은 앞으로 단독주택을 살 수 없다는 내용이다. 이미 계약금을 낸 사람이라면 손이 멈출 만하다.
나는 10년째 하롱베이에 살면서 투어가이드와 현지 투자를 하고 있다. 다만 이 글에 내 매매 경험과 오랫동안 알고 지내온 지인들의 경험도 참조했다.베트남 외국인 부동산 시리즈의 아홉 번째이자 마지막 글이며, 개정안인 만큼 내용이 확정된 것이 아니므로 바뀌면 이 글을 고쳐 쓴다.
베트남 주택법 개정안 외국인 조항, 초안에서 무엇이 달라질까?
2026년 9월 13일에 공개된 초안은 외국인이 단독주택을 소유할 수 있다는 조항을 없앤다. 아파트는 계속 살 수 있고, 한 동에서 외국인이 가질 수 있는 몫도 30%로 그대로다. 여러 동으로 된 단지는 동마다 따로 센다. 국방·안보상 지켜야 할 지역의 사업은 여전히 제외되며, 그 범위는 정부가 정한다.
현행 주택법(2023년)은 외국인이 단독주택을 한 개 동(phường) 규모 지역에서 250채까지 가질 수 있게 한다. 뚜오이쩨(Tuổi Trẻ) 9월 17일 기사에 따르면 초안은 이 조항을 없앤다. 현행법과 개정안의 큰 그림은 시리즈 첫 글에 모아 두었다.
아파트의 길은 남는다. Viet Nam News 10월 2일 기사는 외국 기관과 허가받은 외국인 개인이 개발사에서 분양 아파트를 사거나 할부로 구입할 수 있다고 전했다. 증여나 상속으로 받는 것도 같은 한도 안에서 가능하다. 단독주택은 더 이상 소유할 수 없다는 것이 이 기사의 설명이다.
소유 기간은 소유권 증서를 받은 날부터 50년이다. 건물이 앞으로 쓸 수 있는 기간에 따라 한 번 최대 50년을 더할 수 있다. 기간이 끝났을 때의 처리는 단 비엣(Dân Việt) 9월 18일 기사가 전했다. 외국 기관은 직접 또는 위임받은 제3자를 통해 팔거나 증여할 수 있다. 외국인 개인에게는 상속을 위임하는 길도 있다고 한다. 그렇게 하지 않으면 국가가 회수해 공개 경매에 부친다.
베트남 국민과 결혼한 외국인은 국민과 같은 소유권을 그대로 갖는다. 해외에 사는 베트남인과 결혼한 경우에는 그 사람에게 주어지는 권리에 맞춘다. 두 내용 모두 Viet Nam News 기사에 나온다. 배우자 예외는 베트남 국민과 결혼한 외국인의 주택 소유 글에서 현행법 기준으로 따로 살펴보았다.
정부는 왜 단독주택 조항을 없애려 할까?
보도에 따르면 이유는 2026년 7월 28일에 나온 당 중앙위원회 결의 21-NQ/TW와 맞추기 위해서다. 이 결의는 외국인이 토지사용권을 어떤 형태로든 넘겨받는 것을 허용하지 않고, 해외에 사는 베트남계 사람만 예외로 둔다. 단독주택은 특정 땅 한 필지에 붙어 있어서 이 원칙과 부딪힌다는 설명이 따라붙는다.
결의 내용은 루엇비엣남(LuatVietnam)의 해설 기사에서 읽었다. 결의 본문은 읽지 못했다. 이 기사는 결의가 토지사용권을 “어떤 형태로든” 외국인에게 넘기지 않는다고 적었다고 전한다.
바오더우뜨(Báo Đầu tư) 9월 18일 기사는 두 주택을 다르게 보는 이유를 짚었다. 단독주택(빌라, 타운하우스)은 땅 한 필지에 직접 붙어 있다. 아파트는 여러 가구가 땅을 함께 쓰는 구조다. 이 차이 때문에 초안은 아파트만 남긴다고 한다. 토지법과 맞추려는 뜻도 있다고 이 기사는 적었다.
숫자도 있다. 단 비엣이 전한 건설부(Bộ Xây dựng) 집계로 외국 기관과 개인에게 나간 소유권 증서는 누적 약 6,188건이다. 2024년 8월 1일 새 주택법이 시행된 뒤에는 1,519건이 나갔고, 이 기사는 1,519건을 아파트 증서라고 적었다.
시장에 미칠 영향에 대해서는 전문가 의견이 있다. 호치민시 부동산 단체 ALOV의 부회장 보 타인 당(Danny Võ)은 뚜오이쩨 9월 21일 기사에서 이번 변화를 문을 닫는 것이 아니라 집 소유와 땅 권리의 선을 다시 긋는 일이라고 말했다. 투자자가 걱정하는 것은 내용보다 일정이 불분명한 정책 변경이라고도 했다.
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이미 단독주택을 가진 외국인은 어떻게 될까?
내가 읽은 보도에는 경과 규정이 나오지 않는다. 2023년 법에 따라 이미 증서를 받은 사람이 계속 소유하는지, 팔거나 증여하거나 상속할 수 있는지를 초안이 어떻게 정하는지 아직 모른다. 호치민시 부동산 단체는 기존 증서 보유자의 권리를 완전히 보장하라고 제안했다. 초안은 아직 법이 아니어서 지금 효력이 있는 것은 2023년 주택법이다.
뚜오이쩨 9월 17일 기사는 초안에 경과 규정이 있다고 전하지 않았다. 대신 이미 2023년 법에 따라 인정받은 집을 어떻게 다룰지 개정안이 밝혀야 한다고 짚었다. 계속 소유할 수 있는지, 양도·증여·상속·담보가 가능한지가 그 질문이다.
ALOV의 제안은 뚜오이쩨 9월 21일 기사에 있다. 유효한 증서를 가진 외국인의 양도·증여·담보·상속 권리를 모두 보장하라는 것이다. 외국인, 해외 거주 베트남인, 베트남계, 이중국적자가 각각 누구인지 분명히 하라는 제안도 있다. 지정한 지역의 단독주택을 오래 빌려 쓰는 방식도 나왔다. 이것은 제안일 뿐 초안의 조문이 아니다.
초안은 아직 법이 아니다. 지금 효력이 있는 것은 2023년 주택법이다. 그러니 증서를 가진 사람이라면 증서에 적힌 소유 기간과 조건을 다시 읽어 두는 것이 좋겠다고 나는 생각한다. 이것은 내 의견이고 법률 판단이 아니다.
국회 일정은 어떻게 될까?
국회 상임위원회는 2026년 10월 2일 주택법 전면 개정이 필요하다고 보고, 제2차 회기에서 심의하고 통과시킬 수 있게 서류를 갖추라고 요청했다. 제2차 회기는 10월 17일 아침 개막해 11월 21일에 폐막할 예정이라고 보도됐다. 이 회기 의사일정에 주택법이 들어 있는지는 아직 모른다. 10월 10일 상임위원회 2부의 결과도 찾지 못했다.
순서를 따라가 보자. 카페에프(CafeF) 10월 1일 기사에 따르면 상임위원회 제7차 회의는 두 번에 나뉜다. 1부는 10월 1일과 2일 오후였다. 2부는 10월 10일 오후이고, 11일 오전이 예비 시간이었다.
10월 2일 오전 회의 내용은 사이공 자이퐁(Sài Gòn Giải Phóng) 기사에 있다. 상임위원회는 주택법과 부동산사업법 모두 전면 개정이 필요하다는 데 뜻을 모았다. 부의장은 외국인의 소유 기간이 끝났을 때, 그리고 출국이나 추방을 당했을 때 권리와 의무를 어떻게 다룰지 살피라고 했다. 외국 요소가 있는 주체의 구매와 할부 구매 권리, 계약 규정도 더 다듬으라고 했다.
바오꾸옥떼(Báo Quốc tế) 10월 2일 기사는 다른 요청도 전했다. 주택법, 부동산사업법, 토지법이 같은 날 시행되도록 하고, 시행령을 준비할 시간을 충분히 두라는 것이다.
제출 시점에 대한 보도는 서로 엇갈린다. 단 비엣 9월 18일 기사는 연말 회기에 국회로 올릴 계획이라고 전했다. 건설부 계획(결정 312/QĐ-BXD, 2026년 3월 5일)은 10월 국회 상정을 목표로 했다고 투비엔팝룻(thuvienphapluat.vn)이 3월 7일 소개했다. 사이공 자이퐁은 제2차 회기를 말한다. 이 표현들이 같은 회기를 가리키는지는 기사만으로는 알 수 없다.
제2차 회기 날짜는 꽁트엉(Công Thương) 10월 14일 기사에서 읽었다. 이 기사에는 주택법 안건 이야기가 없었다. 아직 모르는 것은 네 가지다. 초안의 조문 원문, 경과 규정, 이 회기 안건에 주택법이 들어 있는지, 10월 10일 상임위원회 2부의 결과다. 원문이나 결과를 찾으면 그 부분만 고쳐 쓴다.
법이 확정되면 후속 글로 이 내용을 다시 고쳐 쓸 생각이다.
자주 묻는 질문
베트남 주택법 개정안이 통과되면 외국인은 아파트도 못 사는가?
초안은 아파트 소유를 그대로 둔다. 외국인은 개발사에서 분양 아파트를 사거나 할부로 구입할 수 있고, 한 동의 30%까지가 한도다. 여러 동으로 된 단지는 동마다 따로 센다.
외국인은 앞으로 단독주택을 전혀 가질 수 없는가?
초안 기준으로는 외국인이 단독주택을 소유할 수 있다는 조항이 사라진다. 현행법의 250채 한도도 함께 없어진다. 베트남 국민과 결혼한 외국인은 국민과 같은 소유권을 유지한다는 별도 문장이 보도에 있다.
이미 산 단독주택은 어떻게 되는가?
내가 읽은 보도에는 경과 규정이 없다. 초안은 아직 법이 아니어서 지금 효력이 있는 것은 2023년 주택법이다. 호치민시 부동산 단체는 기존 증서 보유자의 권리를 완전히 보장하라고 제안했다.
개정안은 언제 확정되는가?
정해진 날짜는 없다. 국회 상임위원회는 10월 2일 제2차 회기에서 심의하고 통과시킬 수 있게 서류를 갖추라고 요청했다. 제2차 회기는 10월 17일 개막해 11월 21일 폐막할 예정이라고 보도됐다.
베트남 부동산 법이 어떻게 바뀌든 하롱베이와 하노이의 현장은 10년 경력의 가이드가 직접 안내한다. 👉 투어 문의
이 글은 보도를 바탕으로 한 정보이며 법률 자문이 아니다. 계약이나 소유권 문제는 현지 변호사에게 최신 원문을 확인하는 것이 좋다.
하롱베이에 거주하며 투어가이드·여행사 운영·현지 투자를 병행하고 있습니다. 개인 투어 상담 및 여행 문의는 상단 메뉴의 ‘투어 문의’를 이용해 주세요.