기준일: 2026년 10월 14일. 이 글은 베트남 국제결혼 부동산 소유, 즉 베트남 국민과 혼인한 외국인이 집을 어떻게 소유하는지를 정리한다. 근거는 주택법(Luật Nhà ở, 27/2023/QH15) 제20조 2항 다목과 제21조 2항 가목, 그리고 2026년 4월 2일과 10월 2일 자 Vietnam News 기사다. 법령은 베트남어 원문 전체가 아니라 법령 사이트에 게시된 조문 페이지로 읽었고, 읽지 못한 부분은 ‘확인 못함’으로 적었다.
혼인 서류에 도장을 찍고 난 뒤 부부가 처음 나누는 현실적인 대화 가운데 하나가 ‘우리 집은 어떻게 마련할까’일 수 있다고 필자는 추정한다. 외국인 한 사람이 혼자 집을 살 때와, 베트남 국민의 배우자로서 살 때 법이 같은 문장을 쓰는지가 궁금해지는 지점이다. 이 질문은 가족의 사정과 이어져 있어서 단정적인 조언 대신 법에 적힌 문장과 보도에 나온 내용만 나란히 놓아 보려 한다.
필자는 10년째 하롱베이에 살며 투어가이드와 현지 투자를 병행하고 있다. 다만 이 글은 경험담이 아니라 법령 사이트와 보도를 읽고 정리한 안내이며, 가족 사례는 쓰지 않았다. 베트남 외국인 부동산 시리즈의 여섯 번째 글이다.
베트남 국제결혼 부동산 소유, 베트남 국민과 결혼하면 무엇이 달라질까?
베트남에 사는 베트남 국민과 결혼한 외국인 개인은 주택법 제20조 2항 다목에서 주택을 소유할 수 있고, 소유자의 권리를 베트남 국민과 같이 가진다고 정해져 있다. 제21조 2항 가목은 소유자의 의무도 베트남 국민과 같다고 적는다. 베트남 법령 사이트에 게시된 조문 페이지에서 확인한 내용이다.
문장의 짜임부터 보자. 제20조 2항 다목은 먼저 일반 외국인 개인의 소유 기간을 말하고, 그 바로 뒤에 배우자 문장을 붙여 둔다. 원문은 ‘công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam’, 곧 베트남에서 생활하고 있는 베트남 국민이라는 표현을 쓴다. 혼인했다는 사실만이 아니라 배우자인 국민이 베트남에 살고 있다는 조건이 함께 붙어 있다는 뜻으로 읽힌다. 배우자가 해외에 사는 경우는 다음 소제목에서 따로 본다.
같은 취지의 설명은 Vietnam News 2026년 4월 2일 자 기사에도 있다. 변호사 Vu Van Anh이 쓴 이 기사는 베트남 국민과 결혼한 외국인이 베트남 국민과 같은 수준의 소유권을 가진다고 전한다. 다만 이 기사는 토지사용권을 배우자 관점에서 따로 다루지 않는다. 집과 땅의 권리가 한 문장 안에서 어떻게 묶이는지는 읽은 자료에 없어 확인 못함이다.
한 가지 정리해 둘 점이 있다. 주택법 제8조는 누가 어떤 조건으로 집을 소유할 수 있는지 큰 틀을 정한 조문이고, 제8조 자체에는 배우자라는 말이 나오지 않는다. 배우자 문장은 소유자의 권리를 정한 제20조와 의무를 정한 제21조에 있다. 제8조 3항은 소유 대상과 조건을 증명하는 서류를 정부가 따로 정한다고 적고 있어, 실제 서류는 시행령에서 확인해야 한다.
그 시행령 95/2024/NĐ-CP의 영문 소개 페이지에서는 외국인 개인이 내는 서류로 외국 여권과 서약서, 거래 시점에 입국 도장이 찍힌 유효한 여권이 확인된다. 혼인 사실을 증명하는 서류에 대한 문구는 이 페이지에서 찾지 못했다. 필요한 혼인 서류와 그 번역·공증 방식은 확인 못함이다. 외국인이 일반적으로 어떤 집을 살 수 있는지는 시리즈 앞 글 베트남에서 외국인이 살 수 있는 집과 살 수 없는 집에서 정리했다.
재외 베트남인과 결혼한 경우는?
입국이 허가된 해외 거주 베트남인과 결혼한 외국인 개인은 주택법 제20조 2항 다목에서 그 해외 거주 베트남인과 같은 소유자 권리를 갖는다고 정해져 있다. 의무도 제21조 2항 가목에서 같은 방식으로 정해진다. 그래서 배우자가 해외 거주 베트남인이라면 그 배우자가 가진 권리부터 확인해야 한다.
이 경우 기준점은 배우자가 가진 권리다. 주택법 제8조 2항 나목은 입국이 허가된 해외 거주 베트남인이 주거용 토지사용권이 딸린 주택을 소유할 수 있다고 규정한다. 배우자 문장은 외국인 개인의 권리를 바로 이 해외 거주 베트남인의 권리에 맞춘다. 그러니 배우자가 국내 거주 베트남 국민인 경우와는 맞춰지는 대상이 다르다.
토지 쪽은 더 복잡하다. Vietnam Law Magazine 보도에 따르면 2024년 토지법 제4조 3항과 6항은 베트남 국적을 가진 해외 거주자를 국내 개인과 비슷한 토지 사용자로 다루고, 국적이 없는 베트남계 사람은 별도 집단으로 두어 제41조·제43조·제44조에서 토지 취득 방식별로 권리를 나눈다. 이 내용은 2차 자료로 읽은 것이고 토지법 원문은 직접 대조하지 못했다. 보도의 게시 날짜도 확인 못함이다.
그렇다면 배우자의 신분에 따라 결과가 갈릴 수 있을까. 읽은 자료만으로는 주택법이 말하는 해외 거주 베트남인에 국적이 없는 베트남계 사람이 포함되는지 판단하지 못했다. 이 구분이 실제 증서 발급에 어떤 차이를 만드는지도 확인 못함이다. 배우자가 어느 쪽에 해당하는지를 먼저 서류로 확인해야 한다는 정도까지만 이 글에서 말할 수 있다.
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외국인 일반 규정과 무엇이 다를까?
일반 외국인 개인은 제20조 2항 가목에서 제19조가 정한 수량 범위 안에서만 취득할 수 있고, 다목에서 소유 기간이 증서 발급일부터 50년을 넘지 못한다. 배우자 문장은 이와 별도로 국민 또는 해외 거주 베트남인과 같은 권리를 말한다. 다만 한도와 기간이 배우자에게 어떻게 적용되는지는 그 문장에 적혀 있지 않다.
일반 외국인 개인의 규정을 먼저 적어 보자. 수량 한도는 아파트가 한 동의 30%까지이고, 소유 기간은 증서 발급일부터 최대 50년이다. 한 번에 한해 최대 50년을 연장할 수 있고, 이 기간은 증서에 적어야 한다. 30%와 50년 연장은 Vietnam News 2026년 10월 2일 자 기사에서도 같은 숫자로 확인된다. 일반 외국인이 거치는 구매 순서는 시리즈 앞 글 외국인이 베트남에서 아파트를 사는 순서에서 따로 다루었다.
배우자 문장이 달라지는 지점은 비교 대상이다. 일반 외국인의 권리는 ‘국민과 같은 권리를 가지되 다음 조건을 지킨다’는 틀 안에서 한도와 기간이 붙는다. 배우자 문장은 그 조건을 나열하지 않고 ‘국민과 같은 권리’라고만 쓴다. 이 차이가 한도와 기간이 적용되지 않는다는 뜻인지, 아니면 그 부분을 따로 정한 다른 조문이 있다는 뜻인지는 문장만으로 알 수 없다.
그래서 이 글은 추정하지 않는다. 배우자에게 50년 기한이 붙는지, 증서에 소유 기간이 적히는지, 아파트 30% 한도에 배우자의 몫이 포함되는지는 모두 읽은 자료에서 확인하지 못했다. Vietnam News 2026년 4월 2일 자 기사도 이 한도가 배우자에게 같은 방식으로 적용되는지는 밝히지 않는다. 계약 전에 현지 변호사에게 증서에 들어갈 내용을 직접 물어보는 방법이 있다.
개정안에서도 같을까?
2026년 10월 2일 Vietnam News에 따르면 9월 13일에 공개된 주택법 개정안 초안은 베트남에 사는 베트남 국민과 결혼한 외국인 개인이 국민과 같은 주택 소유권을 유지하도록 한다. 해외 거주 베트남인과 결혼한 경우에도 상응하는 권리를 준다. 초안 원문은 읽지 못했고 국회 심의 중이라 바뀔 수 있다.
같은 보도의 큰 줄기는 외국인 일반에게 주는 범위를 줄이는 방향이다. 초안은 외국인 소유 대상에서 단독주택을 빼고 아파트만 남긴다. 외국인이 2023년 주택법 시행 이후 취득한 주택은 1,519채이고, 그 이전 구매분을 합치면 6,000채 이상으로 추정된다고 기사는 전한다. 이런 흐름 속에서 배우자 문장이 그대로 남는다는 점이 이번 초안에서 눈에 띄는 대목이다.
기사에는 이 문장을 둘러싼 제안도 실려 있다. 하노이 변호사협회의 Nguyễn Văn Đính 변호사는 국민과 같은 소유권을 부부가 공동으로 가진 주택에 한정하고, 따로 소유한 재산은 외국인 규정을 따르게 하자고 말했다. 호찌민시 해외 베트남인 연락협회의 Danny Võ는 배우자인 외국인에게 지정 지역 단독주택의 장기 임차를 허용하자고 제안했다. 두 가지 모두 제안이며 초안의 조항이 아니다.
종합하면 현행법에서 확인한 것은 세 가지다. 베트남에 사는 국민과 결혼한 외국인은 국민과 같은 소유자 권리와 의무를 가진다. 해외 거주 베트남인과 결혼한 경우는 그 해외 거주 베트남인과 같다. 이 규정은 제20조와 제21조에 있고 제8조에는 없다. 읽은 보도에 따르면 개정안 초안도 같은 취지를 유지한다.
확인하지 못한 것도 분명히 적어 둔다. 베트남어 원문 대조, 개정안 초안 원문, 혼인 증명 서류의 종류, 토지사용권의 처리, 배우자에게 한도와 기간이 적용되는지 여부, 해외 거주 베트남인의 범위다. 이 가운데 한도와 기간은 되팔 때의 계산에도 영향을 주므로, 시리즈 앞 글에서 다룬 비용과 세금의 숫자는 일반 외국인 기준이라는 점을 함께 기억해 두자.
다음 글에서는 빌리는 쪽과 사는 쪽을 하롱베이와 광닌 기준으로 나란히 놓고 따져 본다.
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이 글은 법령 조문 페이지와 보도를 바탕으로 한 정보이며 법률 자문이 아니다. 법령의 원문은 주택법 제20조 게시 페이지에서 볼 수 있다. 가족 사정은 사례마다 다르므로 계약 전에 현지 변호사의 확인이 필요하다.
하롱베이에 거주하며 투어가이드·여행사 운영·현지 투자를 병행하고 있습니다. 개인 투어 상담 및 여행 문의는 상단 메뉴의 ‘투어 문의’를 이용해 주세요.