기준일: 2026년 10월 9일. 이 글은 현행 주택법(Luật Nhà ở, 2023년 11월 27일 국회 통과)과 시행령 95/2024/NĐ-CP를 기준으로 한다. 2026년 9월에 공개된 개정안 초안은 이 글에서 다루지 않고, 시리즈 마지막 편에서 따로 정리한다.
베트남 아파트 분양 사무실 앞에 ‘외국인 소유 가능’이라는 현수막이 걸려 있다고 하자. 그 문구를 읽은 사람이 던져야 할 질문은 두 가지다. 어떤 집이 가능한 것인지, 그리고 내가 보고 있는 집이 정말 그 범위 안에 있는지다. 두 번째 질문은 첫 번째 질문이 정리되어야 풀린다.
필자는 10년째 하롱베이에 거주하며 투어가이드와 현지 투자를 병행하고 있다. 다만 이 글은 경험담이 아니라 법령과 해설을 직접 읽고 정리한 안내다. 읽지 못했거나 확인하지 못한 부분은 ‘확인 못함’이라고 적었다. 이 글은 베트남 외국인 부동산 시리즈의 두 번째 편이다.
베트남 외국인 부동산 구매, 외국인은 어떤 집을 살 수 있을까?
개발사가 승인된 주택 사업으로 분양하는 상업용 주택을 살 수 있다. 아파트와 빌라·타운하우스 같은 단독주택이 모두 해당한다. 2023년 주택법 제17조는 입국이 허가된 외국인 개인도 이런 집을 매매하거나 할부로 사고, 증여나 상속으로 받을 수 있다고 정한다. 국방·안보상 엄격한 관리가 필요한 지역은 제외된다.
이 조문은 소유 주체를 셋으로 나눈다. 베트남에서 주택 사업을 직접 하는 외국인 투자 기업, 외국인 투자 기업과 외국 기업의 지점·사무소, 그리고 입국이 허가된 외국인 개인이다. 이 글을 읽는 대부분의 독자는 세 번째에 해당한다. 사업자나 법인의 경우는 규칙이 다르므로 이 글에서는 개인을 기준으로 적는다.
집을 얻는 길도 정해져 있다. 첫째는 개발사가 분양하는 상업용 주택(nhà ở thương mại)을 사거나 할부로 사는 것이다. 둘째는 그런 집을 증여받거나 상속받는 것이다. 셋째는 이미 외국인이 같은 방식으로 소유한 집을 그 소유자에게서 사거나 할부로 사는 것이다. 필자가 읽은 영문 번역본에서는 이 세 갈래가 조문에 나란히 적혀 있었다.
같은 번역본에서 찾지 못한 것도 있다. 일반 주택가에 서 있는 개인 소유 집을 외국인이 곧바로 사들이는 길은 조문에서 보이지 않았다. 열려 있는 길은 개발사의 상업용 주택이 중심이다. 이 해석은 필자가 번역본을 읽고 내린 것이며, 좀 더 세밀한 사항에 대해 알고 싶다면 부동산 전문가와 상담을 하는 것이 좋다. 물론 신뢰있는 전문가야 할 것이다.
이 글보다 넓은 지도가 필요하다면 시리즈의 첫 글인 외국인은 베트남에서 어떤 집을 살 수 있을까 — 현행법과 개정안 한눈에 보기에서 전체 구성을 볼 수 있다.
토지는 왜 살 수 없을까?
외국인이 얻는 것이 땅이 아니라 정해진 기간 동안의 주택 소유권이기 때문이다. 주택법 제20조에 따르면 소유 기간은 증서 발급일부터 최대 50년이고, 한 차례에 한해 최대 50년을 연장할 수 있다. 보도에 따르면 2026년 7월 28일 채택된 결의 21-NQ/TW도 외국인에게 토지사용권을 넘기지 않는 원칙을 담고 있다.
한 가지는 분명히 해 둔다. 필자가 읽은 주택법 번역본에는 외국인의 토지 취득을 직접 금지하는 문장이 없다. 그 번역본이 정하는 것은 집의 종류, 취득 방법, 수량, 기간이다. 땅에 관한 원칙은 보도된 결의 21-NQ/TW와 토지법에서 나오는 것으로 보이는데, 두 문서의 원문은 읽지 못했다. 결의 내용은 베트남뉴스(Viet Nam News) 2026년 10월 2일 자 보도에 따른 것이며, 원문은 확인 못함이다.
이 구분을 쉽게 떠올리려면 비유가 필요하다. 필자의 비유로 말하면, 외국인이 받는 것은 땅문서가 아니라 ‘정해진 기간 동안 쓰는 집의 증서’에 가깝다. 이것은 이해를 돕기 위한 설명 장치일 뿐 법률 용어가 아니다. 법적으로 정확한 성격은 변호사의 설명을 받아야 한다.
한국 아파트에 익숙한 독자는 대지권을 떠올릴 수 있다. 베트남 아파트를 사는 외국인이 건물 아래 땅에 대해 어떤 지위를 갖는지는 필자가 읽은 자료에서 확인하지 못했다. 이 부분은 계약 전에 반드시 현지 변호사에게 물어야 하는 항목으로 남겨 둔다.
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한 단지에 몇 채까지 살 수 있을까?
아파트는 한 동의 주거용 호수 가운데 30%까지, 단독주택은 인구 1만 명 규모 지역에서 250채까지다. 한도를 넘는 거래는 시행령 95/2024 제7조 3항에 따라 법적으로 효력이 없고 소유권 증서도 나오지 않는다. 판매자나 할부 제공자는 매수인에게 손해를 배상해야 한다. 이 한도는 증여와 상속으로 받는 집에도 똑같이 적용된다.
숫자를 풀어 보면 이렇다. 주거용 아파트가 400호인 동이 있다고 가정하자. 외국인에게 열린 몫은 최대 120호다. 이 400호는 설명을 위해 정한 가정이며 실제 단지의 수치가 아니다. 사무실이나 상가처럼 주거용이 아닌 호수는 이 계산에서 빠진다. 시행령 제5조 2항은 ‘주거용 아파트 총수’를 기준으로 삼는다.
여러 동이 같은 지하층을 함께 쓰는 단지는 동마다 따로 30%를 센다. 단지 전체를 합쳐 30%로 보는 것이 아니다. 단독주택은 승인된 계획상 인구 1만 명에 해당하는 지역을 하나로 묶는다. 이 1만 명은 행정구역의 등급과 상관없이 적용된다. 같은 지역에 사업이 둘 이상이면 모든 사업의 외국인 소유분을 합쳐 250채를 넘을 수 없고, 한도에 이르면 같은 지역의 다른 사업에서도 더 살 수 없다.
이 조문은 루앗비엣남(LuatVietnam)의 시행령 95/2024 영문 소개 페이지에서 확인했다. 시행령은 2024년 7월 24일 자이고, 같은 페이지에 2024년 8월 1일 시행으로 적혀 있다. 영문 소개 페이지의 일부만 읽었으므로 시행령 전체를 확인했다고 할 수는 없다.
왜 이 한도가 구매자에게도 중요한가. 시행령 제7조 2항에 따르면 판매자는 계약 전에 성 단위 주택 관리 기관의 포털에서 판매 가능 수량을 확인해야 하고, 계약 후 3영업일 안에 그 기관에 통지해야 한다. 한도 초과 여부는 계약서에 서명한 뒤가 아니라 서명하기 전에 가려져야 한다는 뜻으로 읽힌다. 이는 필자의 해석이다.
증여나 상속에도 한도가 적용된다. 주택법 제22조 1항 a호는 한도를 넘어 증여받거나 상속받은 집에는 증서를 내주지 않고, 그 집은 소유 자격이 있는 사람에게만 팔거나 증여할 수 있다고 정한다. 어떻게 받았든 숫자는 같은 잣대로 센다.
국방·안보 지역은 왜 안 될까?
국방과 안보상 엄격한 관리가 필요한 지역에서는 외국인 소유가 허용되지 않기 때문이다. 주택법 제16조는 그런 지역의 사업을 외국인 소유 대상에서 제외한다. 국방부와 공안부가 해당 지역을 통보하면 성 인민위원회가 외국인이 소유할 수 있는 사업 목록을 만들어 공개한다. 이 목록에 없는 사업은 살 수 있는 집이 아니다.
이 규칙은 앞의 한도와 성격이 다르다. 30%나 250채는 계산으로 확인할 수 있지만, 국방·안보 지역은 계산이 아니라 목록으로 정해진다. 시행령 제4조 3항 기준으로 목록을 만드는 주체는 성 인민위원회이고, 어느 지역이 해당하는지는 국방부와 공안부의 통보에 따른다. 필자는 그 구체적인 지역 목록을 찾지 못했다. 어느 지역이 해당하는지는 확인 못함이다.
이 점은 하롱베이처럼 대규모 개발이 소개되는 곳에서 특히 눈에 띈다. 하롱베이 빈홈 글로벌 게이트 개발 글에서 다룬 것 같은 사업이 알려질수록 ‘그 단지는 외국인에게 팔 수 있는가’라는 질문이 따라온다. 이 글은 개별 단지를 판단하지 않는다. 판단의 근거는 광고 문구가 아니라 해당 성이 공개한 목록이어야 한다.
정리하면 살 수 있는 집의 조건은 세 겹이다. 승인된 주택 사업의 상업용 주택이어야 하고, 단지 한도 안에 있어야 하며, 국방·안보 지역의 사업이 아니어야 한다. 하나라도 어긋나면 계약서에 이름을 적더라도 증서가 나오지 않을 수 있다.
이 글에서 확인하지 못한 것을 한 번 더 적는다. 주택법은 영문 번역본(Apolat Legal 게시본)으로 읽었고, 시행령은 영문 소개 페이지의 일부만 읽었다. 베트남어 원문은 대조하지 못했다. 토지법과 결의 21-NQ/TW의 원문도 읽지 못했다. 번역은 원문과 다를 수 있으므로, 계약이나 투자를 결정하기 전에 현지 변호사가 원문과 최신 상태를 확인해야 한다.
다음 글에서는 외국인이 아파트를 실제로 사는 순서를 따라가 본다.
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이 글은 법률 자문이 아니다. 계약 전에는 현지 변호사의 확인이 필요하다.
하롱베이에 거주하며 투어가이드·여행사 운영·현지 투자를 병행하고 있습니다. 개인 투어 상담 및 여행 문의는 상단 메뉴의 ‘투어 문의’를 이용해 주세요.