기준일: 2026년 10월 15일. 이 글은 베트남 임대 vs 매입을 하롱베이 기준으로 비교한 글이며 투자 조언이 아니다. 시세는 부동산 포털 batdongsan.com.vn에 올라온 하롱 아파트 매매 목록 3쪽(2026년 10월 13일 갱신 표시)과 임대 목록(2026년 10월 14일 16시 54분 갱신 표시)에서 읽은 호가다. 법 조문과 비용은 이 시리즈 앞선 글에서 정리한 주택법 근거를 따랐다.
해 질 무렵 바이짜이(Bãi Cháy) 해안을 따라 선 고층 아파트에 하나둘 불이 켜지는 장면을 떠올려 본다. 그 창 가운데 몇 칸이 월세로 사는 집이고 몇 칸이 주인이 사는 집인지는 밖에서 알 수 없다. 다만 같은 바다를 보면서도 한쪽은 매달 월세를 내고 다른 쪽은 한 번에 큰돈을 묶어 두었다는 점은 분명하다.
필자는 10년째 베트남에 살고 있다. 하롱베이는 3년을 넘기고 있다. 다만 이 글의 숫자는 필자의 경험과 목록에서 읽은 호가와 조문에서 가져온 것이며, 필자 개인의 집 계약 이야기는 깊게 담지 않았다. 베트남 외국인 부동산 시리즈의 일곱 번째 글로, 빌리는 쪽과 사는 쪽을 같은 표 위에 올려 본다.
베트남 임대 vs 매입, 빌리는 쪽은 무엇이 좋을까?
빌리는 쪽의 장점은 한 번에 큰돈이 묶이지 않고, 떠날 때 되팔아야 할 집이 없다는 점이다. 2026년 10월 14일 갱신 표시가 붙은 하롱 아파트 임대 목록 18건은 월 500만~1,600만 동이었다. 같은 지역 매매 목록 18건의 호가는 12억 9천만~43억 5천만 동이었고, 월세는 위치와 전망에 따라 크게 갈렸다.
월세를 원화로 바꾸면 감이 온다. 2026년 10월 14일 기준 환율 1동 약 0.0518원(moneyconvert.net)으로 보면 500만 동은 약 25만 9천 원, 1,600만 동은 약 82만 9천 원이다. 가장 싼 쪽은 훙탕(Hùng Thắng)의 Green Bay Garden 스튜디오(34㎡) 500만 동과 ICON 40의 1침실(33㎡) 550만 동이었다. 가장 비싼 쪽은 Citadines Marina 2침실(102.8㎡)의 1,600만 동이었다.
중간대에서는 서비스 아파트가 눈에 띄었다. Ramada Hạ Long의 2침실(67㎡, 가구 포함)이 월 600만 동, The Holiday Hạ Long의 1침실(34㎡, 가구 포함)이 월 600만 동으로 올라 있었다. 위치, 전망, 가구 포함 여부에 따라 같은 평수도 값이 크게 갈린다. 이 숫자들은 하롱 아파트 임대 목록에서 읽은 집주인의 호가이며 실제 계약 가격이 아니다.
빌리는 쪽의 약점도 있다. 월세는 지나가는 돈이라 나가는 순간 남는 것이 없다. 계약이 끝날 때 임대료를 어떻게 조정하는지, 보증금이 몇 달 치인지, 관리비가 월세에 들어 있는지는 목록에서 확인되지 않았다. 임차 계약 자체의 법적 요건도 이번에 확인하지 못해, 이 부분은 계약서를 쓰기 전에 직접 물어야 한다.
특히나 임대를 하는 경우는 시즌에 따라 물량이 크게 갈린다. 베트남 여름 성수기에는 외지에서 여행오는 사람이 많아서 소유자 임장에서 단기 임대(Airbnb 등)를 하는 것이 크게 이익이다. 베트남의 겨울로 갈 수록 임대료는 조금씩 내려간다.
사는 쪽은 무엇이 좋을까?
사는 쪽의 장점은 증서에 적힌 기간 동안 내 이름의 집을 갖고 되팔 수도 있다는 점이다. 외국인 개인은 증서 발급일부터 50년을 넘지 못하고, 1회 연장으로 최대 50년을 더할 수 있다(주택법 제20조 2항 다목). 대신 살 때와 팔 때 드는 돈이 따로 붙는다.
50년이 끝난 뒤의 이야기는 이 시리즈 다섯 번째 글에서 조문으로 정리했다. 그 글에서 읽은 조문에는 만료 전에 증여하거나 매도하지 않으면 공공재산이 된다는 문장이 있다. 소유가 영원하지 않다는 점은 사는 쪽을 고를 때 가장 먼저 놓아야 할 기준이다. 자세한 내용은 소유 기간 50년 글에서 볼 수 있다.
돈 이야기는 네 번째 글의 근거를 따랐다. 등록 수수료는 시행령 10/2022 기준 0.5%이며 건당 5억 동 상한이 있고, 유지보수 비용은 주택법 제152조 기준 2%다. 팔 때는 개인소득세법에 따라 양도가액의 2%가 붙는 것으로 정리했다. 가령 호가 12억 9천만 동인 Green Bay Garden 스튜디오(35㎡)에 이 두 비용만 더하면 645만 동과 2,580만 동, 합쳐 3,225만 동(약 167만 원)이 추가로 든다. 신축 부가세와 공증료는 확인하지 못해 계산에서 뺐다. 전체 항목은 살 때와 팔 때 드는 돈 글에 있다.
산 집을 남에게 빌려주는 길도 있다. 주택법 제21조 2항 가목은 외국인 개인이 집을 임대하기 전에 관할 주택 관리 기관에 서면으로 알리고 세금을 내도록 정한다. 세율은 자료가 엇갈려 이번에도 확인하지 못했다. 또 외국인이 살 수 있는 수에는 단지별 한도가 있어, 한도가 남아 있는지는 계약 전에 따로 확인해야 한다. 보도된 개정안 초안이 있어 조건이 바뀔 수 있으며, 이 글은 현행 조문 기준이다.
하롱베이·광닌에서는 어떻게 다를까?
하롱 아파트 매매 호가는 목록 기준으로 ㎡당 3,511만~7,978만 동이었고, 같은 목록에서 월세는 스튜디오 약 500만 동부터 시작했다. ㎡당 호가가 가장 높은 쪽에는 바다 전망의 작은 평형이 모여 있었다. 모두 집주인이 올린 호가이며 실제 거래가가 아니므로, 이 숫자는 비교의 출발점으로만 쓰는 것이 맞다.
매매 목록의 사례를 몇 개 옮긴다. Citadines Marina 1침실(37㎡)이 19억 동(㎡당 5,132만 동), A La Carte 57㎡가 34억 5천만 동(㎡당 6,053만 동), 홍가이(Hồng Gai) 쪽 Lideco Quảng Ninh 2침실(63㎡)이 24억 동, Misaki Hạ Long 2침실(71.5㎡)이 27억 동(㎡당 3,776만 동)이었다. New Life Tower 3침실(102㎡)은 37억 동으로 ㎡당 3,628만 동이었다. 이 표본에서는 큰 평형일수록 ㎡당 호가가 낮게 나왔고, 표본 밖으로 일반화할 수는 없다.
이제 같은 단지 이름의 매매와 임대를 한 줄에 놓고 나눗셈을 해 본다. 계산은 필자의 가정이며 수익률이 아니다. Green Bay Garden은 스튜디오 35㎡ 호가가 12억 9천만 동(약 6,682만 원)이고, 같은 단지 이름의 스튜디오 34㎡ 월세가 500만 동이었다. 연 6,000만 동이니 월세를 쌓아 호가에 닿는 데 21.5년이 걸린다. A La Carte는 스튜디오 45㎡ 호가가 27억 5천만 동(약 1억 4,245만 원), 바다 전망 스튜디오 48㎡ 월세가 900만 동으로 약 25.5년이다.
이 햇수에는 관리비, 빈 기간, 세금, 수리비, 값의 오르내림이 하나도 들어 있지 않다. 호가와 실제 거래가의 차이도 알 수 없다. 두 단지의 호실은 층과 방향이 서로 다르다. 그래서 이 숫자는 어느 쪽이 이득이라는 결론이 아니라, 월세를 몇 해 내면 집값에 닿는지 가늠하는 자 하나로만 쓰는 것이 맞다.
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어떤 사람에게 어느 쪽이 맞을까?
정답은 없고 머무를 기간, 묶어 둘 수 있는 자금, 떠날 때의 출구 계획이 기준이 된다. 위 하롱 예시에서 월세 누계가 호가에 닿는 데 21~25년이 걸렸으므로, 그보다 짧게 머문다면 낸 월세의 총액이 더 작다. 다만 되팔 때 받는 돈은 이 계산에 들어 있지 않다.
첫째 기준은 머무를 기간이다. 소유 기간은 증서에 적히는 최대 50년이고, 체류 자격과는 별개로 정해진다. 몇 해만 머물 계획이라면 큰돈을 묶는 부담이 크고, 오래 머물 계획이라면 월세의 누계가 커진다. 필자는 이 둘 가운데 어느 쪽이 더 낫다고 말할 근거가 없다.
둘째 기준은 자금이다. 사는 쪽은 호가 외에 등록 수수료와 유지보수 비용이 먼저 나간다.
셋째 기준은 출구다. 되팔 것인지, 남에게 빌려줄 것인지, 만료 전에 증여할 것인지에 따라 확인할 조문이 달라진다. 단정하지 않는 이유는 개인마다 이 세 가지가 다르기 때문이다. 시세는 매일 바뀌므로 계약 직전에 같은 목록을 다시 열어 보는 편이 안전하다.
다음 글에서는 아파트 계약서에 서명하기 전에 확인할 것을 다룬다.
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이 글은 부동산 포털 목록과 법 조문을 바탕으로 한 정보이며 법률·투자 자문이 아니다. 목록의 가격은 집주인이 올린 호가로 실제 거래가와 다를 수 있고 기준일 이후 바뀐다. 계약과 세금은 현지 변호사와 세무 전문가에게 최종 확인해야 한다. 기준일은 2026년 10월 15일이다.
하롱베이에 거주하며 투어가이드·여행사 운영·현지 투자를 병행하고 있습니다. 개인 투어 상담 및 여행 문의는 상단 메뉴의 ‘투어 문의’를 이용해 주세요.