기준일: 2026년 10월 27일. 베트남 재건축에서 투자자와 보상이 어떻게 정해지는지 법 조문으로 따라가 본다. 근거는 주택법 2023(27/2023/QH15)과 시행령 98/2024, 그리고 건설부가 올린 통합본이다. 주택법 2023은 2024년 8월 1일부터 시행 중이다.
아파트 1층 로비 게시판에 ‘재건축 주민 총회 안내문’이 붙는다. 4층에 사는 소유자가 휴대폰으로 사진을 찍어 둔다. 총회에서 무엇을 정하는지, 몇 명이 와야 열리는지는 안내문에 없다. 내 집이 어떻게 되는지도 적혀 있지 않다.
사실 한평생 동안 내가 살고 있는 집이 재건축 대상이 되는 경우는 흔치 않다. 한국과 비슷한 베트남의 재건축에 관련하여 알아보자.
나는 10년째 베트남에서 살며 하롱베이에서 투어가이드와 현지 투자를 하고 있다. 이 글은 재건축 시리즈 2편이다. 궁금한 점은 세 가지로 모았다. 투자자는 누가 어떻게 정하는가, 땅은 누구의 동의로 넘어가는가, 보상은 어떤 기준으로 정해지는가.
베트남 재건축에서 투자자는 주민 총회에서 어떻게 정해질까?
시행령 98/2024 제17조 6항은 아파트 소유자 대표들이 모인 총회에서 투자자를 정한다고 적는다. 아파트 한 채에 대표 한 명이 나오고, 대표 한 명이 한 표를 갖는다. 총회는 소유자 대표 70% 이상이 참석해야 열린다. 기업 하나를 고를 때는 75% 이상이 동의해야 하고, 여러 기업이 겨루면 가장 많이 동의받은 기업이 51%를 넘어야 한다.
쉽게 풀면 이렇다. 총회가 열리려면 먼저 사람이 모여야 한다. 70%가 그 문턱이다. 가구가 200인 단지를 예로 들면 대표 140명 이상이 와야 한다는 계산이다. 실제 단지가 아니라 계산을 위한 예시다.
일단 총회가 열리면 고르는 방식이 둘로 갈린다. 후보 기업이 하나뿐이면 찬성 문턱이 75%다. 후보가 여럿이면 가장 많이 동의받은 기업이 뽑히는데, 그 기업도 51%를 넘어야 한다. 1등이라는 이유만으로 뽑히지는 않는다.
이 총회는 법의 큰 틀 안에 있다. 소유자들이 총회에서 투자자를 고르는 것이 기본 방식이다(주택법 제67조 2항). 소유자가 정하지 못하면 성급 주택관리기관이 입찰을 여는 길이 따로 있다. 이 글에서는 소유자가 총회에서 정하는 경우만 본다.
비율이 적힌 조문은 건설부가 올린 시행령 98/2024 통합본 PDF에서 읽을 수 있다. 시행령 54/2026이 반영된 판이다. 총회에서 뽑힌 투자자의 선정 의견은 회의록에 담겨 투자 서류에 들어간다(주택법 제69조).
베트남 재건축에서 토지사용권 양도에는 누구의 동의가 필요할까?
시행령 98/2024 제3조 8항은 토지사용권 양도 합의서를 소유자들이 자기 토지사용권을 투자자에게 넘기기로 합의한 문서로 정의한다. 주택법 제60조 11항 c호에는 전체 소유자가 투자자와 합의했다는 조건 문구가 있다. 그래서 이 단계의 동의는 총회 표결의 70·75·51%와 따로 살펴야 한다. 두 규정이 맞물리는 방식은 아래에서 아직 모르는 것으로 모았다.
게시판 앞의 4층 소유자 입장에서 보면 질문이 둘 생긴다. 총회에서 반대표를 던졌어도 내 땅의 사용권은 넘어가는가. 전체의 합의가 필요하다면 한 집이 반대해도 사업이 멈추는가. 두 질문은 지금 읽은 조문만으로는 답하기 어렵다.
분명한 것은 하나다. 투자자를 뽑는 표결과 땅을 넘기는 합의는 법에서 서로 다른 이름으로 나온다. 하나는 총회의 비율 문제이고, 다른 하나는 합의서라는 문서의 문제다. 두 개를 한 덩어리로 읽으면 비율만 보고 안심하게 된다.
외국인이 아파트를 사는 조건 같은 큰 틀은 외국인 부동산 시리즈 첫 글에 모아 두었다. 이 글은 낡은 아파트를 다시 짓는 절차만 따라간다.
베트남 재건축 보상·재정착 계획에는 무엇이 담기고 누가 승인할까?
보상·재정착 계획에는 소유자 정보, 건물 위치와 면적, 재정착 방식, K 계수, 땅값, 아파트 가치, 차액, 일정, 이주 지원비가 들어간다(주택법 제71조). 계획의 승인은 성급 인민위원회가 한다. 소유자는 재정착 주택을 받을 수도 있고, 같은 가치의 돈을 받을 수도 있다. 계획에는 일정과 이주 지원비도 적히므로 언제 어디로 옮기는지도 이 문서에서 확인할 수 있다.
서류가 들어오면 성급 인민위원회는 최대 35일 안에 투자 방침과 투자자, 보상·재정착 계획을 함께 승인한다(시행령 98/2024 제16조 4항). 소유자 입장에서는 이 35일 안에 결정이 한꺼번에 나온다는 뜻이다.
새로 받는 집이 지금 집보다 작아질까 하는 걱정이 먼저 든다. 법은 하한선을 둔다. 재정착 아파트의 면적은 국가 기술 기준이 정한 아파트 면적보다 작을 수 없다(주택법 제70조 4항). 지금 집보다 커야 한다는 말은 아니다. 기준 아래로는 내려갈 수 없다는 말이다.
집 대신 돈을 받는 길도 있다. 재정착 주택이 필요 없는 소유자는 같은 가치의 돈을 고를 수 있다(주택법 제70조 7항 가호). 이 선택은 법이 정한 건물 범위에 해당할 때 적용된다.
계획이 중간에 바뀌는 경우도 있다. 재정착 계획을 고치라는 요구가 나와 K 계수가 달라지면, 조정안을 내기 전에 소유자 의견을 먼저 들어야 한다(시행령 98/2024 제14조 3항 가호). 숫자가 바뀌면 소유자에게 묻고 간다는 뜻이다.
공사 동안 어디서 사는지는 따로 정해져 있다. 재정착 주택을 원하는 소유자는 임시 거처를 받을 수 있다(주택법 제72조 3항). 재건축 전체 순서는 아래에 링크한 1편에 적어 두었다.
아직 모르는 것은 네 가지다. 첫째, 75%와 51%가 참석한 대표 기준인지 전체 대표 기준인지다. 열어 본 통합본 PDF에서 이 항이 문장 중간에서 끊겨 있었다. 둘째, 소유자 전원 합의 문구가 들어 있는 주택법 조항의 전문이다. 셋째, 재정착 아파트의 기준 면적이 몇 제곱미터인지다. 넷째, K 계수의 구체적인 값과 비용 분담 기준이다. 이 넷은 모두 원문 전체를 읽어야 풀린다.
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절차의 순서와 철거 대상의 조건은 재건축 시리즈 1편에 정리해 두었다. 이 글에서는 거기서 이어서 투자자를 정하는 총회와 보상 계획까지 보았다.
자주 묻는 질문
베트남 재건축의 투자자는 몇 퍼센트 찬성으로 정하는가?
총회는 소유자 대표 70% 이상이 참석해야 열린다. 후보가 하나면 75% 이상의 동의가 필요하다. 여러 기업이 겨루면 가장 많이 동의받은 기업이 51%를 넘어야 한다(시행령 98/2024 제17조 6항).
베트남 재건축의 보상·재정착 계획은 누가 승인하는가?
성급 인민위원회가 승인한다. 서류가 들어온 뒤 최대 35일 안에 투자 방침, 투자자와 함께 승인한다(시행령 98/2024 제16조 4항).
재정착 아파트는 얼마나 작아질 수 있는가?
국가 기술 기준이 정한 아파트 면적보다 작을 수 없다(주택법 제70조 4항). 그 아래로는 내려갈 수 없다는 뜻이다.
K 계수는 무엇인가?
보상·재정착 계획에 적히는 항목으로, 아파트 가치를 정할 때 면적을 환산하는 데 쓰는 계수다(주택법 제71조). 재정착 계획 조정으로 K 계수가 바뀌면 소유자 의견을 먼저 들어야 한다.
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이 글은 법령을 풀어 쓴 안내이며 법률 자문이 아니다.
하롱베이에 거주하며 투어가이드·여행사 운영·현지 투자를 병행하고 있습니다. 개인 투어 상담 및 여행 문의는 상단 메뉴의 ‘투어 문의’를 이용해 주세요.