기준일: 2026년 10월 13일. 이 글은 베트남 외국인 부동산 소유 기간 50년이 시작되는 때, 연장하는 방법, 연장이 막히는 경우, 기간이 끝난 뒤의 처리를 정리한다. 근거는 주택법(Luật Nhà ở, 27/2023/QH15) 제20조와 제21조, 시행령 95/2024/NĐ-CP 제6조, 그리고 2026년 10월 1일과 2일 자 보도다. 법령은 베트남어 원문 전체가 아니라 법령 사이트에 게시된 조문과 요약 페이지로 읽었고, 읽지 못한 부분은 ‘확인 못함’으로 적었다.
분양 계약서를 넘기다가 ‘소유 기간 50년’이라는 문구에서 손이 멈춘 사람을 떠올려 보자. 집은 분명 내 이름으로 등기되는데, 이름 옆에 숫자가 붙어 있다. 50년 뒤의 일은 먼 이야기처럼 들리지만, 이 숫자는 나중에 집을 되팔 때 사려는 사람이 얼마나 남은 기간을 사게 되는지와 이어진다고 필자는 해석한다. 다만 이것은 법령에서 읽은 문장이 아니라 필자의 추정이다.
필자는 10년째 하롱베이에 살며 투어가이드와 현지 투자를 병행하고 있다. 다만 이 글은 경험담이 아니라 법령 사이트와 보도를 읽고 정리한 안내이며, 개인 경험은 쓰지 않았다. 베트남 외국인 부동산 시리즈의 다섯 번째 글이다.
베트남 외국인 부동산 소유 기간 50년은 언제부터 셀까?
개인 외국인의 소유 기간은 거래 당사자가 합의한 기간이며, 소유권 증서 발급일부터 50년을 넘을 수 없다. 필요하면 한 번에 한해 최대 50년을 연장할 수 있고, 정해진 기간은 증서에 적어야 한다. 베트남 법령 사이트에 게시된 주택법 제20조 2항 다목 요약 페이지에서 확인한 내용이다.
출발점은 계약일이 아니라 증서 발급일이다. 조문의 문장대로 읽으면 분양 계약을 한 날이나 입주한 날이 아니라 ‘증서를 발급받은 날’부터 기간이 흐른다. 같은 단지에서 같은 날 계약했더라도 증서가 나온 날이 다르면 만료일도 달라진다는 계산이 나온다. 이 조문의 원문은 주택법 제20조(Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài)에 게시되어 있다.
‘합의’라는 단어도 눈에 띈다. 50년은 상한이고, 거래에서 더 짧은 기간을 정할 수도 있다는 뜻으로 읽힌다. 다만 실제 분양 계약에서 어떤 기간이 쓰이는지는 읽은 자료에 없어 확인 못함이다. 법인은 투자등록증에 적힌 기간(연장 기간 포함)을 넘지 못한다고 요약되어 있으나, 이 글은 개인만 다룬다. 같은 조문에는 베트남 국민과 결혼한 외국인에 관한 문장도 있는데, 그 이야기는 다음 글로 미룬다.
날짜로 풀어 보면 이렇다. 증서가 2027년 3월 1일에 발급되었다고 가정하자. 첫 만료일은 2077년 3월 1일이 되고, 한 번 연장하면 최대 2127년 3월 1일까지가 상한이다. 이 날짜는 필자가 정한 가정이며, 실제 증서의 날짜와는 무관하다. 상한이 100년이라고 해서 100년을 보장받는다는 뜻은 아니라는 점을 짚어 둔다. 연장은 승인을 받아야 생기는 기회이기 때문이다.
어떤 집이 외국인에게 열려 있는지는 시리즈 앞 글 베트남에서 외국인이 살 수 있는 집과 살 수 없는 집에서 따로 다루었다.
연장은 언제 어디에 신청할까?
신청은 소유 기간이 끝나기 최소 3개월 전에 주택이 있는 성(省)급 인민위원회에 한다. 인민위원회는 유효한 서류를 받은 날부터 최대 30일 안에 결과를 알려야 하고, 승인되면 소유자는 승인 문서를 받은 날부터 최대 15일 안에 증서의 기간을 바꾸는 변경 등기를 신청한다. 시행령 95/2024 제6조를 요약한 페이지 기준이다.
서류는 한 세트다. 시행령 별지 I의 01호 양식 신청서, 증서 사본(원본을 보여 주고 대조하는 방식 포함), 그리고 입국 도장이 찍힌 유효한 소유자 여권 사본이 들어간다. 여권에 베트남 입국 도장이 있어야 한다는 문구가 따로 적혀 있다는 점이 실무에서 눈여겨볼 대목이다. 법인의 서류는 이번에 확인하지 못했고, 연장 신청이나 변경 등기에 드는 수수료도 확인 못함이다.
승인은 한 번이며, 첫 만료일부터 계산해 최대 50년이다. 승인되지 않으면 인민위원회가 이유를 서면으로 밝혀야 한다. 앞의 가정(첫 만료일 2077년 3월 1일)에 ‘최소 3개월’을 달력으로 단순 계산하면 신청 마감은 2076년 12월 1일 무렵이 된다. ‘무렵’이라고 쓴 이유는 3개월을 며칠로 세는지 조문 요약만으로는 알 수 없기 때문이다.
여기서 필자의 의견을 하나 덧붙인다. 심사에 최대 30일, 승인 뒤 변경 등기에 최대 15일이 따로 걸리므로, 마감일에 맞춰 내는 것보다 여유를 두고 내는 쪽이 안전해 보인다. 법령 문장이 아니라 일정을 더해 본 판단이다.
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연장이 안 되는 경우는 언제일까?
시행령 제6조 3항에 따르면 첫 만료 시점에 외국인 개인이 베트남 당국으로부터 강제 출국이나 추방 결정을 받은 상태라면 소유 기간을 더 연장할 수 없다. 법인은 영업 중지 명령을 받은 경우가 해당한다. 그 밖의 거절 사유는 이번에 읽은 요약에 보이지 않았고, 승인이 거절되면 서면으로 이유가 통지된다.
조건이 ‘첫 만료 시점’에 붙어 있다는 점이 중요하다. 소유 기간 중간에 어떤 일이 있었는지가 아니라, 연장을 신청하는 그 시점의 상태를 본다는 뜻으로 읽힌다. 이 해석은 요약 문장에 근거한 것이며, 원문 대조는 하지 못했다.
주택법 제21조 2항에도 관련 문장이 있다. 주택 관련 규정을 위반해 외국인 개인이 출국이나 추방 결정을 받으면, 그 주택은 베트남의 권한 있는 기관이 결정하는 방식으로 처리된다고 요약되어 있다. 구체적으로 어떻게 처리되는지는 읽은 자료에 없어 확인 못함이다. 승인 여부를 가르는 다른 기준이 있는지도 요약만으로는 판단할 수 없다. 거절 시 서면 사유를 받는다는 점만 확인했다.
기간이 끝나면 집은 어떻게 될까?
주택법 제20조 2항 마목 요약에 따르면 소유자는 기간이 끝나기 전에 직접 또는 위임을 받은 사람을 통해 주택을 증여하거나 팔 수 있다. 상대는 베트남에서 주택을 소유할 수 있는 대상이어야 한다는 조건이 붙는다. 기간이 끝날 때까지 팔거나 증여하지 못하면 그 주택은 공공재산(tài sản công)이 된다.
현행법에서 확인한 결과는 여기까지다. 이 글은 ‘몰수’라는 표현을 쓰지 않는다. 읽은 조문 요약이 쓰는 단어는 ‘공공재산이 된다’이고, 그 안에 어떤 절차와 보상이 들어 있는지는 따로 확인해야 한다. 만료 후 대금이나 보상이 소유자에게 돌아가는지는 읽은 자료에서 규정을 찾지 못했고, 다른 시행령에 있는지도 확인 못함이다.
만료를 앞둔 소유자의 선택지는 문장으로 정리하면 세 갈래다. 연장을 신청하거나, 만료 전에 팔거나 증여하거나, 아무것도 하지 않거나. 이 가운데 결과가 조문에 적힌 쪽은 마지막이다. 앞의 두 가지는 기한과 상대방 조건을 지켜야 한다. 남은 기간이 짧아질수록 사려는 사람이 줄 수 있다는 점은 필자의 추정이고, 이를 뒷받침하는 시세 자료는 확인하지 못했다.
개정안 초안에서도 같을까?
2026년 10월 2일 Vietnam News 보도에 따르면 9월 13일에 공개된 주택법 개정안 초안은 외국인 소유 기간을 증서 발급일부터 최대 50년으로 두고, 건물의 잔여 사용 가능 기간에 따라 한 번 최대 50년을 더 연장하게 한다. 초안은 국회 심의 전이라 바뀔 수 있고, 초안 원문은 읽지 못했다.
같은 보도는 초안이 단독주택을 외국인 소유 대상에서 빼고 아파트만 남긴다고 전한다. 소유 기간 부분에서 눈에 띄는 변화는 연장이 건물의 잔여 수명에 따라 달라질 수 있다는 대목이다. 베트남 매체 Thương hiệu & Công luận(2026년 10월 1일)도 초안이 아파트 사용 기간을 건설법상 건물 수명과 연결하고, 건물이 기간을 다했을 때의 처리 방안을 담는다고 보도했다. 그 방안이 회수인지, 경매인지, 다른 방식인지는 두 기사 어디에서도 확인하지 못했다.
이미 증서를 가진 사람은 어떻게 될까. Vietnam News에는 호찌민시 해외 베트남인 연락협회의 Danny Võ가 기존 증서 소유자의 양도·증여·담보·상속 권리를 보호해야 한다고 제안했다는 내용이 있다. 이것은 제안이지 초안의 조항이 아니다. 경과 규정이 초안에 있는지는 확인 못함이다.
일정은 유동적이다. Thương hiệu & Công luận에 따르면 법률위원회 상임위가 예비심사 보고서를 마무리해 국회 상임위원회에 내고, 국회 상임위가 2026년 10월 제7차 회의에서 이를 검토할 예정이다. 그 뒤의 국회 표결 일정은 읽은 자료에 없어 확인 못함이다. 시리즈 앞에서 다룬 비용과 세금은 베트남 아파트를 살 때와 팔 때, 어떤 돈이 드는가에서 이어서 볼 수 있다.
정리하면 현행법에서 확인한 것은 네 가지다. 기간은 증서 발급일부터 최대 50년이다. 연장은 한 번이고 만료 3개월 전까지 성급 인민위원회에 신청한다. 첫 만료 시점에 출국이나 추방 결정을 받은 사람은 연장할 수 없다. 만료까지 팔거나 증여하지 못하면 공공재산이 된다. 확인하지 못한 것은 베트남어 원문 대조, 연장 수수료, 법인 서류, 만료 후 보상 규정, 개정안 초안의 만료 처리 방식과 경과 규정이다.
다음 글에서는 베트남 국민과 결혼한 외국인에게 이 규정이 어떻게 달라지는지를 따로 따라가 본다.
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이 글은 법률 자문이 아니며 투자 권유도 아니다. 계약 전과 연장 신청 전에는 현지 변호사의 확인이 필요하다.
하롱베이에 거주하며 투어가이드·여행사 운영·현지 투자를 병행하고 있습니다. 개인 투어 상담 및 여행 문의는 상단 메뉴의 ‘투어 문의’를 이용해 주세요.