기준일: 2026년 10월 16일. 이 글은 베트남 아파트 계약 전 확인사항을 주택법(Luật Nhà ở, 27/2023/QH15), 시행령 95/2024/NĐ-CP, 부동산사업법(Luật Kinh doanh bất động sản, 29/2023/QH15)의 영문 번역본과 해설 기사를 바탕으로 살폈다. 2026년 9월에 공개된 개정안 초안은 다음 글에서 다룬다.
분양 사무실 직원이 계약서 마지막 장을 펼치고 서명할 자리를 손가락으로 짚는다. 옆 사람은 벌써 펜을 들었다. 이런 자리에서는 질문을 꺼내기가 쉽지 않다. 그래서 물어볼 것을 미리 적어 가는 편이 낫다.
나는 10년째 하롱베이에 살면서 투어가이드와 현지 투자를 하고 있다. 다만 이 글에 내 계약 경험은 없다. 법령 번역본과 기사를 읽고 정리한 내용이며, 베트남 외국인 부동산 시리즈의 여덟 번째 글이다.
베트남 아파트 계약 전 확인사항 첫째, 외국인 쿼터가 남아 있을까?
아파트는 한 동의 주거용 호수 가운데 30%까지, 단독주택은 인구 1만 명 규모 지역에서 250채까지 외국인이 가질 수 있다. 한도를 넘은 거래는 효력이 없고 소유권 증서도 나오지 않는다(시행령 95/2024 제7조 3항). 증여나 상속으로 받는 집도 같은 한도로 센다. 그래서 서명하기 전에 남은 몫이 있는지부터 물어야 한다.
숫자는 어렵지 않다. 주거용 아파트가 400호인 동이 있다고 하자. 외국인 몫은 최대 120호다. 400호는 설명하려고 정한 가정이다. 사무실이나 상가는 계산에 넣지 않는다. 한도를 세는 방법은 살 수 있는 집과 살 수 없는 집 글에 자세히 적었다.
여러 동이 같은 지하층을 쓰는 단지는 동마다 30%를 따로 센다. 단지 전체를 합쳐 30%로 보지 않는다. 이 내용은 2024년 8월 5일 자 브이엔이코노미(VnEconomy) 기사에서 읽었다.
판매자는 계약 전에 성 단위 포털에서 판매 가능한 수량을 확인해야 한다(시행령 제7조 2항). 그렇다면 구매자도 그 확인 결과를 보여 달라고 청해 볼 수 있다고 나는 생각한다. 당연히 확인해야 한다.
사업 자체가 외국인에게 열려 있는지도 따로 본다. 국방·안보상 관리가 필요한 지역의 사업은 빠진다. 성 인민위원회는 외국인이 소유할 수 있는 사업 목록을 공개한다(시행령 제4조). 분양 광고에 적힌 ‘외국인 소유 가능’ 문구보다 이 목록이 기준이다.
개발사와 사업이 믿을 만한지 어떻게 확인할까?
아직 짓는 중인 아파트라면 사업이 판매 조건을 갖췄는지를 먼저 본다. 칸토시 건설국이 2026년 2월 5일에 공문을 냈다. 안푸 에코시티(An Phú EcoCity) 아파트 192호가 이 조건을 갖췄다는 내용이다. 공문은 부동산사업법 제24조를 근거로 들었다. 구매자는 사업이 있는 성의 건설국이 이런 공문을 냈는지 물어볼 수 있다.
공문을 옮겨 실은 법률 포털 투비엔팝룻(thuvienphapluat.vn)의 설명에 따르면 제24조의 조건은 다섯 가지다. 공사가 시작되었을 것, 토지 사용 서류가 있을 것, 건축 허가나 착공 신고와 기초 공사 검수 서류가 있을 것, 투자 승인에 분양용 주택이 들어 있을 것, 사업 정보가 공개되었을 것이다. 이 부분은 구입을 위한 사전 조사로 기본적으로 확인해야 하는 가장 중요한 부분이다. 상대방이 그렇다고 말하는 것보다 서류나 수치가 확인되어야 한다.
보증도 있다. 사업주는 국내 상업은행이나 외국은행 지점의 보증을 받아야 한다. 보증서를 구매자에게 건넨 뒤에야 대금을 받을 수 있다(제26조). 구매자는 이 보증을 요청할지 고를 수 있다. 계약서에 보증서 이야기가 없다면 그 이유를 물어볼 만하다.
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돈은 어떤 길로 보내야 할까?
대금은 베트남에서 영업하는 신용기관이나 외국계 은행 지점을 거쳐야 한다. 주택법 제21조는 외국인의 매매와 할부 구매 대금을 이 경로로 정한다. 현금이나 개인 계좌로 직접 건네는 방식은 이 경로와 다르다. 계약서에 은행과 지급 일정이 어떻게 적혀 있는지부터 읽어야 한다. 보내기 전에 수취 은행과 계좌 명의를 서면으로 받아 두는 것이 안전하다고 나는 생각한다.
사업주 쪽 규칙은 부동산사업법에 있다. 사업주와 부동산 업체는 베트남 신용기관이나 외국은행 지점에 연 계좌로 계약 대금을 받아야 한다(제48조 2항). 그러니 계약서의 수취 계좌가 사업주 이름의 은행 계좌인지 보는 것이 첫걸음이라고 나는 생각한다.
아직 짓는 중인 집은 낼 돈의 상한도 정해져 있다. 먼저 보증금은 가격의 5%를 넘을 수 없다(제23조 5항).
대금 비율은 제25조가 정한다. 첫 회 대금은 보증금을 포함해 30%까지다. 집을 넘겨받기 전까지 낸 돈은 70%를 넘을 수 없고, 판매자가 외국인 투자 기업이면 50%다. 증서를 받기 전까지 낸 돈의 합계는 95%를 넘을 수 없다. 이 비율은 부동산사업법 영문 번역본에서 읽었다.
소유 기간과 되팔 때를 계약 전에 따져 봤을까?
외국인 개인의 소유 기간은 증서 발급일부터 최대 50년이다. 1회 연장으로 최대 50년을 더할 수 있다(주택법 제20조 2항 다목). 만료 전에 증여하거나 팔지 않으면 집은 공공재산이 된다. 기간은 계약일이 아니라 증서를 받은 날부터 센다. 그래서 사기 전에 끝나는 날과 되파는 길을 같이 생각해야 한다.
연장은 만료 3개월 전까지 성 인민위원회에 신청한다(시행령 95/2024 제6조). 조문과 신청 서류는 시리즈 다섯 번째 글 소유 기간 50년이 끝나면 집은 어떻게 될까에 자세히 적었다.
되팔 때 드는 돈은 살 때와 따로 계산해야 한다. 시리즈 네 번째 글에서 양도할 때 개인소득세가 양도가액의 2%라고 적었다. 임대로 돌릴지 되팔지에 따라 확인할 조문이 달라진다.
지금 논의되는 주택법 개정안 초안은 이 조건을 바꿀 수 있다. 2026년 10월 2일 자 베트남뉴스(Viet Nam News) 보도에 따르면 초안은 9월 13일에 공개됐다. 확정되기 전에는 현행 조문을 기준으로 계약 조건을 따져야 한다.
아직 모르는 것은 네 가지다. 외국인에게 열린 사업 목록이 실제로 어디에 게시되는지, 계약서에 꼭 들어가야 하는 조항이 무엇인지, 분양 계약에 공증이 필요한지, 개발사의 신용을 가릴 공식 방법이 제24조 조건과 건설국 공문 말고 또 있는지다. 이 네 가지는 변호사에게 물을 질문으로 가져가면 된다. 법령은 영문 번역본으로 읽었고 베트남어 원문과는 대조하지 않았다.
다음 글에서는 이 주택법 개정안이 외국인의 집 소유를 어떻게 바꾸려 하는지 따라가 본다.
자주 묻는 질문
베트남 아파트 계약 전 확인사항 중 가장 먼저 볼 것은 무엇인가?
외국인에게 열린 사업인지, 그 동의 외국인 한도가 남았는지다. 한도를 넘은 거래는 효력이 없고 증서도 나오지 않는다(시행령 제7조 3항). 서명 전에 판매자에게 포털 확인 결과를 보여 달라고 청해 볼 수 있다.
아파트 대금은 현금으로 내도 되는가?
법이 정한 경로는 베트남 신용기관이나 외국계 은행 지점을 거치는 것이다. 사업주도 대금을 신용기관이나 외국은행 지점의 계좌로 받아야 한다. 계약서에 현금 지급이 적혀 있다면 이 경로와 다르므로 먼저 물어볼 문제다.
아직 짓는 중인 아파트의 계약금은 얼마까지 받을 수 있는가?
보증금은 가격의 5%를 넘을 수 없다(제23조 5항). 첫 회 대금은 보증금을 포함해 30%까지다. 집을 넘겨받기 전까지 낸 돈은 70%를 넘을 수 없다.
외국인은 아파트를 몇 년 동안 소유할 수 있는가?
증서 발급일부터 최대 50년이고, 1회 연장으로 최대 50년을 더할 수 있다. 만료 전에 증여하거나 팔지 않으면 집은 공공재산이 된다. 연장은 만료 3개월 전까지 성 인민위원회에 신청한다.
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이 글은 법령 번역본과 기사를 바탕으로 한 정보이며 법률 자문이 아니다. 계약 전에는 현지 변호사에게 원문과 최신 상태를 확인하는 것이 좋다.
하롱베이에 거주하며 투어가이드·여행사 운영·현지 투자를 병행하고 있습니다. 개인 투어 상담 및 여행 문의는 상단 메뉴의 ‘투어 문의’를 이용해 주세요.